都内の高級マンション'09最新ランキング
2009年7月28日(火)13時7分配信 ゆかしメディア
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■都内の高級マンション、結局どの物件が最高？
都内に高級マンションは数あれど、中でも最高の物件と呼べるのはどれなのでしょうか？
YUCASEE MEDIA（ゆかしメディア）は、これまで「東京の高級住宅街、住むならどこがベスト？」で真の高級住宅街とはどこなのかを調査、「発表！東京の高級マンション最新調査」で価格1億円超のマンションがどの区にどれだけ分布しているのかを比較調査しました。今回はこれらに続く第3弾として、賃貸・分譲という区別なく「結局どの物件が最高なのか？」を、具体的マンション名をあげつつ検証していきます。
■『セオリー』が選ぶベストマンションとは？
講談社の『セオリー』シリーズの名物コーナーに、高級住宅街特集があります。『セオリー2009 vol.2 新・土地のグランプリ』には、価格や住環境などから総合的に判断した東京23区のベストマンションTOP10があげられています。その中から、富裕層が多い港区、渋谷区、世田谷区、千代田区に限ってトップ3を抜き出してみました。
■【1、港区】ホテルオークラのスタッフが迎える「ザ・ハウス南麻布」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
港区は1位が「ザ・ハウス南麻布」、2位が「元麻布ヒルズフォレストタワー」、3位が「パークマンション南麻布」。「ザ・ハウス南麻布」は広尾駅から徒歩4分という立地で、元は某大手企業の迎賓館があった場所にあり、周囲には各国大使館も点在しています。大きな門を通れば、エントランスの広い車寄せがあり、ホテルオークラから派遣されたホテルマンが迎えてくれます。
「元麻布ヒルズフォレストタワー」は、麻布十番駅から徒歩6分の場所に建つ29階建てのタワーマンション。内部にフィットネスクラブ、スカイラウンジ、スカイデッキなどがあり、レインボーブリッジまで一望できます。某有名女性タレントなど、著名人が住居を構えていることでも知られています。
「パークマンション南麻布」は広尾駅徒歩8分、フランス大使館やドイツ大使館の近くにあるマンションです。有栖川公園もあり、都心ながらも喧騒から解き放たれた立地が人気。「森に包まれた美術館」というコンセプトを元に、自然豊かな上質感のある空間が創られています。
■【2、渋谷区】コンラン＆パートナーズが監修「フォレストテラス松涛」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
渋谷区は1位が「パークコート神宮前」、2位が「フォレストテラス松涛」、3位が「グランドヒルズ代々木上原」。「パークコート神宮前」は表参道にあるとは思えないほど、緑が豊かで閑静な高層マンション。敷地内の杜と美しく調和する低層棟とスタイリッシュな高層棟があり、敷地内には遊歩道もあります。
「フォレストテラス松涛」は森ビルが設計、デザイン監修がコンラン＆パートナーズです。シンプルで美しいデザインを追及しつつ、居住者にとって快適な空間を創出することに成功しています。「グランドヒルズ代々木上原」は閑静な邸宅地住宅地、渋谷区上原2丁目にある重厚感ある高級マンション。26戸で平均住戸面積が約140平米とゆとりのある造りが特長です。
■【3、世田谷区】フルオーダーメイドの「深沢ソルステージュ」
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世田谷区は1位が「深沢ソルステージュ」、2位が「ザ・グランツ等々力」、3位が「アーバンビュー岡本」。「深沢ソルステージュ」は田園都市線駒澤大学駅から徒歩15分の立地。フルオーダーメイドシステムで、自分の好みに設計できるのが特長です。全23戸で2〜3戸に1基の割合でエレベーターを設置し、プライバシーの保護を重視した造りになっています。
「ザ・グランツ等々力」は東急大井町線尾山台駅から徒歩11分、全戸南向きの16戸。周囲を塀で囲みプライバシーの保護を重視しつつ、自然と優雅に調和しています。まるで大使館のような風格と落ち着きにあふれた高級マンションです。
「アーバンビュー岡本」は地上3階・地下2階建て、23戸のマンション。南西斜面に建っていて眺望が素晴らしく、富士山を眺めることもできます。勾配屋根が特徴で、外から見れば1つの邸宅のように見える造りです。
■【4、千代田区】皇居に隣接する「パークマンション千鳥ヶ淵」
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千代田区は1位が「パークマンション千鳥ヶ淵」、2位が「三番町パークテラス桜苑」、3位が「パークハウス三番町」。「パークマンション千鳥ヶ淵」は都内随一の桜の名所、皇居のお堀沿いに続く千鳥ヶ淵緑道に面し、東京の中心にありながらも緑あふれる立地。15階建て64戸で、「日本が誇れるマンション」をキーワードに、ハード・ソフト両面で最高レベルが実現された物件です。最上階・南向き・最高額住戸の専有面積は100坪（330平米）超。
「三番町パークテラス桜苑」は高台に建つ全102戸のマンション。半蔵門駅から徒歩4分というアクセスの良い立地です。約3800平米超の広い敷地の中に、高級ホテルのような格調高い建物があります。敷地内には桜などのさまざまな木が植えられています。
「パークハウス三番町」は半蔵門駅から徒歩3分の、14階建て67戸のマンション。1階のラウンジにはバカラのシャンデリアがあり、夜間は外部からもその明かりを見ることができます。
これ以外にも、築20年以上経ってもその価値が変わらないヴィンテージマンションの代表格「広尾ガーデンヒルズ」、西欧の伝統的な邸宅のフォルムとイタリア様式の庭園が特徴的な「麻布霞町パーク・マンション」などが最高のマンションとしてあげられています。
高級マンションに共通する条件として『セオリー』があげているのは、都心の一等地なのに緑が豊か、エントランスからロビーまでのスペースが広い、専有面積が100平米以上、セキュリティが非常に厳しい、入居後のサービスメンテナンスが充実していること、などです。『セオリー』のランキングは、過去に出た一般的評価が高い物件を知る上で参考になります。
■坪単価が最も高い高級マンションはどれ？
では次に、一般非公開の専門機関のデータを基に、現在販売中のマンションと分譲済みのマンションを平均坪単価が高い順にTOP20をランキングとしてまとめてみました（2009年7月13日時点）。
販売中の高級マンションでは、「パークマンション六本木」がダントツ高く、坪単価は1140万7千円。次に「プラウド松涛」、「フォレセーヌ赤坂丹後町」が続きます。「フォレセーヌ赤坂丹後町」は最高価格13億9500万円、最高専有面積がなんと約400平米の大豪邸があることが目を引きます。また6位の「フォレセーヌ赤坂氷川町」は12億500万円の高額物件が入っています。
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
分譲済み高級マンションでは、『セオリー』のランキングでも1位を獲得していた「パークマンション千鳥ヶ淵」が坪単価778万4千円、最大価格は13億5000万円。次に「プラウド赤坂氷川町」「代々木パークハウスPRIMEHILLS」「パークマンション南麻布」と続きます。
ランキング上位の物件は坪単価600〜700万円以上は当たり前、その中でも真のトップクラス物件は坪単価800万円や1000万円以上という別世界に入っています。また坪単価が高額なのは千代田区の数件を除き、ほとんど港区と渋谷区の物件ということもわかります。
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
■専門家が語る、今最も熱い高級マンションとそのエリア
客観的なデータによる「最高の高級マンション」は坪単価ランキングが1つの指標になりましたが、では不動産の専門家が考える「今都内で最も熱い高級マンションとそのエリア」はどこなのでしょうか？ 不動産マーケティング会社、株式会社マーキュリー（東京都新宿区）ソリューション本部の白坂彰氏に、高級マンション市場の最新事情についてお伺いしました。
「今最も熱い高級マンションエリアは渋谷区松涛です。『プラウド松涛』『グランドメゾン松涛』『プラウド神山町』『グランツオーベル南平台』『サンウッド松涛』『ラヴィアンパレス松涛』など今販売中の物件やこれから竣工される物件が多くあります。松涛エリアは元々マンションの供給数自体が少ないのが特徴ですが、ここ数年は珍しく新築物件が続いて出ることで注目されています。」（白坂氏）
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
「グランドメゾン松涛」と「プラウド神山町」は道を挟んで向かい合わせに建つ、高級低層マンション。麻生総理の私邸、ニュージーランド大使館に近接する立地に、販売時期をほぼ同じくしてできた2物件です。「グランドメゾン松涛」は総戸数26戸に対し、37台分の建物内平面駐車場を設置しているのが特徴です。「プラウド神山町」は、南道路に広く面した地形特性を活かした南向き住戸が中心です。
2011年竣工の「サンウッド松涛」は住宅の要素1つ1つを自分好みに仕立てていく、オーダーメイド型マンション。間取からデザイン、設備まで私邸へのこだわりをとことん追求できます。「ラヴィアンパレス松涛」は、総戸数わずか5戸、全戸220平米超の広さというプレミアム物件。建物内には大型車・ハイルーフ車も入庫可能な平置駐車場を8台分設置しています。
■現在販売中の最高額物件は13億9500万円
松涛の次に熱いエリアとしては、港区赤坂・六本木・麻布エリアがあげられるといいます。
「現在販売中の『フォレセーヌ赤坂丹後町』は青山通りから一歩入った奥赤坂、竹腰家（今尾藩当主）の屋敷跡地という由緒ある立地です。総戸数19戸に対し駐車場設置台数は26台分。最高価格13億9500万円は、現在販売中物件の最高額です。また渋谷区港区以外では、千代田区で現在販売中の『グランドメゾン九段南』『プラウドタワー千代田富士見』が特に素晴らしい物件ですね。『グランドメゾン九段南』の販売戸数は残すところ4戸。うち、100平米超の住戸は1戸のみです。『プラウドタワー千代田富士見』は飯田橋駅西口の再開発エリアに誕生したタワーマンションで、全戸即日完売した話題物件。そのうちキャンセルが5戸発生し、そのうち1戸だけが90平米超の億ションです。」（白坂氏）
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
■トップクラスの富裕層が物件を選ぶ基準
既存物件の一般的評価から、坪単価ランキング、専門家から見た最新高級マンションとそのエリアについて、これまで見てきました。これらからわかるのは、高級マンションを評価するには様々な切り口があり、ある1つの基準で物件の良し悪しを判断するのは困難ということです。しかしそれぞれのランキングやデータをよく見ていくと、比較基準が変化しても上位に出てくる物件の顔ぶれはそれほど変わらず、超一流マンションというのはこの全てを兼ね備えた物件だということがわかります。
これら高級マンションは数億円するにも関わらず、全額をキャッシュでポンと支払う購入者が多いと不動産関係者は語ります。トップクラスの富裕層にとって、全てを兼ね備えたマンションであることはむしろ当然のこと。このレベルに達すると「どの高級マンションが最高なのか？」というより、「いかに自分の理想に合うか、自分らしく生きられるか」がマンション選びの最も重要な基準と言えそうです。
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■『セオリー』が選ぶベストマンションとは？
講談社の『セオリー』シリーズの名物コーナーに、高級住宅街特集があります。『セオリー2009 vol.2 新・土地のグランプリ』には、価格や住環境などから総合的に判断した東京23区のベストマンションTOP10があげられています。その中から、富裕層が多い港区、渋谷区、世田谷区、千代田区に限ってトップ3を抜き出してみました。
■【1、港区】ホテルオークラのスタッフが迎える「ザ・ハウス南麻布」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
港区は1位が「ザ・ハウス南麻布」、2位が「元麻布ヒルズフォレストタワー」、3位が「パークマンション南麻布」。「ザ・ハウス南麻布」は広尾駅から徒歩4分という立地で、元は某大手企業の迎賓館があった場所にあり、周囲には各国大使館も点在しています。大きな門を通れば、エントランスの広い車寄せがあり、ホテルオークラから派遣されたホテルマンが迎えてくれます。
「元麻布ヒルズフォレストタワー」は、麻布十番駅から徒歩6分の場所に建つ29階建てのタワーマンション。内部にフィットネスクラブ、スカイラウンジ、スカイデッキなどがあり、レインボーブリッジまで一望できます。某有名女性タレントなど、著名人が住居を構えていることでも知られています。
「パークマンション南麻布」は広尾駅徒歩8分、フランス大使館やドイツ大使館の近くにあるマンションです。有栖川公園もあり、都心ながらも喧騒から解き放たれた立地が人気。「森に包まれた美術館」というコンセプトを元に、自然豊かな上質感のある空間が創られています。
■【2、渋谷区】コンラン＆パートナーズが監修「フォレストテラス松涛」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
渋谷区は1位が「パークコート神宮前」、2位が「フォレストテラス松涛」、3位が「グランドヒルズ代々木上原」。「パークコート神宮前」は表参道にあるとは思えないほど、緑が豊かで閑静な高層マンション。敷地内の杜と美しく調和する低層棟とスタイリッシュな高層棟があり、敷地内には遊歩道もあります。
「フォレストテラス松涛」は森ビルが設計、デザイン監修がコンラン＆パートナーズです。シンプルで美しいデザインを追及しつつ、居住者にとって快適な空間を創出することに成功しています。「グランドヒルズ代々木上原」は閑静な邸宅地住宅地、渋谷区上原2丁目にある重厚感ある高級マンション。26戸で平均住戸面積が約140平米とゆとりのある造りが特長です。
■【3、世田谷区】フルオーダーメイドの「深沢ソルステージュ」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
世田谷区は1位が「深沢ソルステージュ」、2位が「ザ・グランツ等々力」、3位が「アーバンビュー岡本」。「深沢ソルステージュ」は田園都市線駒澤大学駅から徒歩15分の立地。フルオーダーメイドシステムで、自分の好みに設計できるのが特長です。全23戸で2〜3戸に1基の割合でエレベーターを設置し、プライバシーの保護を重視した造りになっています。
「ザ・グランツ等々力」は東急大井町線尾山台駅から徒歩11分、全戸南向きの16戸。周囲を塀で囲みプライバシーの保護を重視しつつ、自然と優雅に調和しています。まるで大使館のような風格と落ち着きにあふれた高級マンションです。
「アーバンビュー岡本」は地上3階・地下2階建て、23戸のマンション。南西斜面に建っていて眺望が素晴らしく、富士山を眺めることもできます。勾配屋根が特徴で、外から見れば1つの邸宅のように見える造りです。
■【4、千代田区】皇居に隣接する「パークマンション千鳥ヶ淵」
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[ ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
千代田区は1位が「パークマンション千鳥ヶ淵」、2位が「三番町パークテラス桜苑」、3位が「パークハウス三番町」。「パークマンション千鳥ヶ淵」は都内随一の桜の名所、皇居のお堀沿いに続く千鳥ヶ淵緑道に面し、東京の中心にありながらも緑あふれる立地。15階建て64戸で、「日本が誇れるマンション」をキーワードに、ハード・ソフト両面で最高レベルが実現された物件です。最上階・南向き・最高額住戸の専有面積は100坪（330平米）超。
「三番町パークテラス桜苑」は高台に建つ全102戸のマンション。半蔵門駅から徒歩4分というアクセスの良い立地です。約3800平米超の広い敷地の中に、高級ホテルのような格調高い建物があります。敷地内には桜などのさまざまな木が植えられています。
「パークハウス三番町」は半蔵門駅から徒歩3分の、14階建て67戸のマンション。1階のラウンジにはバカラのシャンデリアがあり、夜間は外部からもその明かりを見ることができます。
これ以外にも、築20年以上経ってもその価値が変わらないヴィンテージマンションの代表格「広尾ガーデンヒルズ」、西欧の伝統的な邸宅のフォルムとイタリア様式の庭園が特徴的な「麻布霞町パーク・マンション」などが最高のマンションとしてあげられています。
高級マンションに共通する条件として『セオリー』があげているのは、都心の一等地なのに緑が豊か、エントランスからロビーまでのスペースが広い、専有面積が100平米以上、セキュリティが非常に厳しい、入居後のサービスメンテナンスが充実していること、などです。『セオリー』のランキングは、過去に出た一般的評価が高い物件を知る上で参考になります。
■坪単価が最も高い高級マンションはどれ？
では次に、一般非公開の専門機関のデータを基に、現在販売中のマンションと分譲済みのマンションを平均坪単価が高い順にTOP20をランキングとしてまとめてみました（2009年7月13日時点）。
販売中の高級マンションでは、「パークマンション六本木」がダントツ高く、坪単価は1140万7千円。次に「プラウド松涛」、「フォレセーヌ赤坂丹後町」が続きます。「フォレセーヌ赤坂丹後町」は最高価格13億9500万円、最高専有面積がなんと約400平米の大豪邸があることが目を引きます。また6位の「フォレセーヌ赤坂氷川町」は12億500万円の高額物件が入っています。
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
分譲済み高級マンションでは、『セオリー』のランキングでも1位を獲得していた「パークマンション千鳥ヶ淵」が坪単価778万4千円、最大価格は13億5000万円。次に「プラウド赤坂氷川町」「代々木パークハウスPRIMEHILLS」「パークマンション南麻布」と続きます。
ランキング上位の物件は坪単価600〜700万円以上は当たり前、その中でも真のトップクラス物件は坪単価800万円や1000万円以上という別世界に入っています。また坪単価が高額なのは千代田区の数件を除き、ほとんど港区と渋谷区の物件ということもわかります。
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■専門家が語る、今最も熱い高級マンションとそのエリア
客観的なデータによる「最高の高級マンション」は坪単価ランキングが1つの指標になりましたが、では不動産の専門家が考える「今都内で最も熱い高級マンションとそのエリア」はどこなのでしょうか？ 不動産マーケティング会社、株式会社マーキュリー（東京都新宿区）ソリューション本部の白坂彰氏に、高級マンション市場の最新事情についてお伺いしました。
「今最も熱い高級マンションエリアは渋谷区松涛です。『プラウド松涛』『グランドメゾン松涛』『プラウド神山町』『グランツオーベル南平台』『サンウッド松涛』『ラヴィアンパレス松涛』など今販売中の物件やこれから竣工される物件が多くあります。松涛エリアは元々マンションの供給数自体が少ないのが特徴ですが、ここ数年は珍しく新築物件が続いて出ることで注目されています。」（白坂氏）
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
「グランドメゾン松涛」と「プラウド神山町」は道を挟んで向かい合わせに建つ、高級低層マンション。麻生総理の私邸、ニュージーランド大使館に近接する立地に、販売時期をほぼ同じくしてできた2物件です。「グランドメゾン松涛」は総戸数26戸に対し、37台分の建物内平面駐車場を設置しているのが特徴です。「プラウド神山町」は、南道路に広く面した地形特性を活かした南向き住戸が中心です。
2011年竣工の「サンウッド松涛」は住宅の要素1つ1つを自分好みに仕立てていく、オーダーメイド型マンション。間取からデザイン、設備まで私邸へのこだわりをとことん追求できます。「ラヴィアンパレス松涛」は、総戸数わずか5戸、全戸220平米超の広さというプレミアム物件。建物内には大型車・ハイルーフ車も入庫可能な平置駐車場を8台分設置しています。
■現在販売中の最高額物件は13億9500万円
松涛の次に熱いエリアとしては、港区赤坂・六本木・麻布エリアがあげられるといいます。
「現在販売中の『フォレセーヌ赤坂丹後町』は青山通りから一歩入った奥赤坂、竹腰家（今尾藩当主）の屋敷跡地という由緒ある立地です。総戸数19戸に対し駐車場設置台数は26台分。最高価格13億9500万円は、現在販売中物件の最高額です。また渋谷区港区以外では、千代田区で現在販売中の『グランドメゾン九段南』『プラウドタワー千代田富士見』が特に素晴らしい物件ですね。『グランドメゾン九段南』の販売戸数は残すところ4戸。うち、100平米超の住戸は1戸のみです。『プラウドタワー千代田富士見』は飯田橋駅西口の再開発エリアに誕生したタワーマンションで、全戸即日完売した話題物件。そのうちキャンセルが5戸発生し、そのうち1戸だけが90平米超の億ションです。」（白坂氏）
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[（2009年7月13日時点の販売中物件であり、現時点では完売している場合もあります） ：この画像は次のURLからご覧になれます http://media.yucasee.jp/posts/index/1369]
■トップクラスの富裕層が物件を選ぶ基準
既存物件の一般的評価から、坪単価ランキング、専門家から見た最新高級マンションとそのエリアについて、これまで見てきました。これらからわかるのは、高級マンションを評価するには様々な切り口があり、ある1つの基準で物件の良し悪しを判断するのは困難ということです。しかしそれぞれのランキングやデータをよく見ていくと、比較基準が変化しても上位に出てくる物件の顔ぶれはそれほど変わらず、超一流マンションというのはこの全てを兼ね備えた物件だということがわかります。
これら高級マンションは数億円するにも関わらず、全額をキャッシュでポンと支払う購入者が多いと不動産関係者は語ります。トップクラスの富裕層にとって、全てを兼ね備えたマンションであることはむしろ当然のこと。このレベルに達すると「どの高級マンションが最高なのか？」というより、「いかに自分の理想に合うか、自分らしく生きられるか」がマンション選びの最も重要な基準と言えそうです。
■YUCASEE（ゆかしメディア）で人気の記事
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2．モデル所得番付1位は？
3．アノ超美人資産家令嬢が結婚
