マンションの修繕積立金に群がる「悪質コンサル」の巧妙手口

マンションの修繕積立金に群がる「悪質コンサル」の巧妙手口

1戸あたり80万〜100万円かかるとされるマンションの大規模修繕工事

 マンションの劣化を防ぐため、10〜12年ごとに行うことが多い大規模修繕工事。その施工費用は住民が毎月コツコツと蓄えている「修繕積立金」から支払われ、各種統計データによれば、1戸あたり80万〜100万円、タワーマンションともなると170万〜200万円(500戸のタワマンなら全体で8億5000万円〜10億円)もの工事費がかかる。

 もちろん、築年数や建物の状態によっても金額は上下するが、莫大な「現金」が動く修繕工事費を狙って、水面下で談合まがいの業者間癒着やバックマージンのやり取りなど、数々の不正が横行している。

 総合不動産コンサルティングサービスを行う「さくら事務所」のマンション管理コンサルタント、土屋輝之氏がいう。

「大規模修繕工事をする際、実際の工事を行う施工会社とは別に、設計(工事仕様の作成)や見積もりの精査、施工監理(施工品質のチェック)などを、管理会社や外部の設計コンサルタントに依頼する『設計監理方式』を採用するマンションが多いのですが、いくら第三者が介在するからといって公正で安心な仕組みとは限りません。

 はじめから管理会社やコンサル事務所が複数の施工会社とグループ化しており、マンションの管理組合からコンサルタント料を徴収したうえに、特定の施工会社からも多額のバックマージンを二重で受け取る“手はず”になっていることが多いのです」

 施工会社の選定は業界新聞などを通じて公募されるケースもあるため、競争原理が働き、談合が頻繁に行われているとはにわかに信じがたいが、公募は単なるポーズで出来レースの場合が多いという。

 ある大手コンサルティング事務所に所属する一級建築士が語る。

「施工会社を公募するときは募集要項をつくります。例えば『資本金1億円以上、過去3年間の経常利益が黒字で、50戸以上のマンションの大規模修繕工事の元請けを5件以上受注していること』などの要件がついています。

 でも、そんな細かい要件を満たす会社は少なく、はじめからグループに入っていない会社を除外する目的に過ぎません。そもそも、すでに完成している建物の傷んだ箇所を修繕するだけの“模様替え”工事は、資本金1億円以上の会社じゃなくてもできますしね」

 マンション住民からみれば、ある程度規模が大きく、実績のある会社に修繕工事を任せたほうが安心だと思いがちだが、そうした意識がかえって談合を許してしまう“罠”になっているのだ。

 また、施工会社の入札は、応募してきた各社が管理会社や設計コンサルが作成した仕様書に基づき工事内容の見積もり額を出し、一番安い金額を提示した会社が落札する流れが一般的だが、そこにも巧みな罠が仕掛けられていることが多い。前出の土屋氏はこんな衝撃的な事例を明かす。

「公募に名乗りを挙げた5社がすべて“お仲間”で、管理会社や設計事務所とグルになってチャンピオン(受注予定会社)が5社分の見積もり額をコントロールしている──なんてケースはよくあります。しかも、事前に知る由もない修繕積立金残高に近い金額を出してくる。完全にマンションの“懐具合”が漏洩しているんです。

 最近は必ずしも一番安い会社がチャンピオンというわけではありません。マンションの管理組合が各施工会社のヒアリングをする時に、例えば見積もり額は高くても、ゴミ置き場の重い扉を改修したり、自転車置き場に屋根をつけたり……といった住民のかゆい所に手の届くサプライズ工事を仕組むこともあります。

 そうした住民の要望が5社に伝わっていたとしても、あたかも宿題を忘れたかのようにチャンピオン以外の会社は提案しなかったりするのです」

 じつに巧妙な手口で“談合隠し”が行われているのだ。しかし、談合を主導する管理会社や設計コンサルタントは、どうやって施工会社からバックマージンを捻出させているのか。

「大規模修繕をする前に、住民側が依頼したコンサルタントや管理会社の技術系社員がマンションの劣化診断をしに来ることが多いのですが、私が実際に見たケースでは、管理会社の社員を装って、まだ決まってもいない施工会社の社員が診断をしていたことがありました。

 決められた工事の単価は、住民に相場を調べられてしまえば法外な金額も提示できないため、例えばマンション屋上の防水面積など、よほどの専門家が図面と現場を確認しない限り見破れない“水増し”を行っています」(土屋氏)

 前出の一級建築士によると、マンションの大規模修繕で施工会社から受け取るバックマージンは、「施工費用の2割程度になることもある」という。

 施工会社が適正な利益を奪われずにバックマージンを捻出するために、例えば、もともと8000万円の施工費を1億円に水増ししていることも十分に考えられるのだ。住民が毎月1万5000円の修繕積立金を支出していたら、そのうち3000円は純粋な工事費ではなく、業者間のバックマージンに消えたことになる。

「談合されたからマンションの質が落ちるということはありませんが、本来払わなくてもいいお金を取られていると、築30年、40年たった時に住民の積立金負担がさらに増し、健全なマンション管理ができなくなる可能性があります」(土屋氏)

 では、大事なマンションの修繕積立金を無駄に使われないためにはどうすればいいのか。土屋氏は「住民が業者間の談合や不適切な支出を見破るのは難しい」としながらも、こんなアドバイスをする。

「大事なことは、マンションで大規模修繕を行うことが決まったら、管理組合だけでなく住民みなが関心を持ち、依頼する会社も1社だけに任せきりにしないことです。

 設計監理をする外部業者を立てる場合でも、“安いコンサル料”だけに踊らされて最終的に多額のマージンを抜かれていることが多いので、管理会社や設計コンサル事務所、独立系のコンサルタントなど様々な専門家の話を聞くことが大切です。

 また、施工会社の選定では、決められた工事内容の相見積もりを出させる設計監理方式だけでなく、各社が各々に建物を確認して独自の発想で工事内容の提案を行う『プロポーザル方式(提案力比較型)』というやり方もあります。多種多様な進め方があるということを学べば、施工内容や金額がずいぶん変わってくることに気付くと思います」

 マンション大規模修繕工事の悪質コンサル問題は、国交省も事態を重くみて調査に乗り出しているが、全容把握は難しい状況にある。

 マンション住民が「自分たちのお金が不適切に使われるかもしれない」という危機意識を共有して、日ごろからマンション管理全般や修繕計画において、本当に必要な事とそうでない事の“仕分け”をしておくことも重要だろう。

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