都心の新築マンション 売れないのに価格下がらないのはなぜ

都心の新築マンション 売れないのに価格下がらないのはなぜ

需給バランスが崩れても建ち続ける新築マンション

 首都圏の新築マンション、とりわけ東京23区の平均価格は7002万円(不動産経済研究所調べ)と相変わらず不動産の“局所バブル”が続いているが、とにかく売れていない。需給バランスは完全に崩れているのに、値段がなかなか下がらないのはなぜなのか──。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がその謎を解き明かす。

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 新築マンションが売れない。不動産経済研究所が11月18日に発表した10月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比29.5%減の2007戸だった。減少は2か月連続で、10月としては調査を開始した1973年以来最低だという。

 また、月間契約率は42.6%。好不調の目安とされる70%を大きく下回ったのだが、これは10月としては1974年(23.5%)以来、月を限らない場合は1975年8月(42.0%)以来の低水準である。

 なぜ、ここまで売れていないのか。原因はハッキリしている。価格が高いからだ。では、なぜ売れていないのに価格が下がらないのか? それはマンション業界特有の事情も関係しているので説明しよう。

 理由は大きく3つほどある。まず第1に価格が下がらない最大の理由は、「原価が高いから」である。

 新築マンションの価格は原価積み上げ方式で決まる。新築マンションの原価とは、まず土地の仕入れ値がある。ここ6年ほど、都心エリアの土地の価格は高騰を続けている。あまりにも高くなって、業界内で「ウソでしょ」なんて言っていたのが4年ほど前の話だ。そこからさらに上がり続けている。

 最近では少し落ち着いてきた感じがしないでもないが、土地の売り手サイドはまだまだ強気である。だから、今のところ土地の値段が下がりそうな気配はない。

 もうひとつの大きな原価は、建築費だ。こちらはもう10年以上前から上がっていた。

 その原因は人手不足。建築現場で職工さんが足りないのだ。鉄筋工、型枠工、トビが慢性的に足りていない。五輪関係の施設はほぼほぼ完成したようなので、今後は少し緩むかと思ったら相次ぐ台風被害。今度は大工まで不足している。建築現場に行くと、聞こえてくるのは日本語以外の言語。きちんと施工が出来ているのか、若干不安になったりもする。それでも建築費が下がる気配はない。

 2番目の理由は、それでもマンションデベロッパーが高値で土地を買ってきたから。「高いから買わない」というのは、われわれ一般人の感覚である。たとえ土地が高くなっても、一定量は買わなければならないというのがマンションデベロッパーなのだ。なぜか。

 マンションデベロッパーは、そのほとんどが上場企業である。上場企業は来期の経営計画を発表する。当然、売上目標も設定する。余程のことがない限り、「来期は減収減益です」なんて目標は定めることはできない。悪くても、売り上げは「今期並み」くらいにはしなければならない。売り上げを確保するには売るモノが必要。つまりは、事業用地=土地を買わなければならないのだ。そうしなければマンションは建たない。

 だから、高いからと言って「何も買わない」という選択肢はない。目の前に並べられた土地の中から、少しでもマシな物件を買う。こういう理由から、高くなった土地でも買い手が付いてきたのだ。

 3番目の理由は、マンションデベロッパーは新築マンションが必ずしも売れなくてよいと考えている現実がある。

 リーマンショックの翌年、今から10年前の2009年にマンションデベロッパーがバタバタと倒産した。その時に潰れたのは、いわゆる「独立系専業」に区分される企業だ。どこの企業系列にも属さず、しかもマンションの開発分業を専業としていた会社のことである。社名にカタカナを使っているところが多かった。

 そして残ったのは財閥系、ゼネコン系、金融系など、どこかの大手企業の系列である会社がほとんどだ。こういう会社はマンションの開発分譲事業が左前になっても倒産の危機には至らない。せいぜい事業縮小などでしのげる。

 一部、経営体力のある独立系専業は生き残ったが、そういった会社は少々売れなくても無理な値引きに走らなくてもよい。だから、市場では値引き現象が目立たたず、それが市場の価格維持に貢献している。

 さらにもうひとつ、おまけの原因を付け加えるならば、それは高いマンションでも買う人がいたということ。

 特に都心の華やかな立地や湾岸エリアで供給されるタワーマンションは、値上がり期待での購入が目立っていた。自分が住むのではなく、建物が完成して引渡しを受ければ、すぐに売却するための購入である。不思議なことに、新築売り出し価格よりも15%程度高い物件にも、買い手が付いていたのだ。

 このように、ここ数年の新築マンション市場では、需給と供給の関係からいっても健全な価格が形成されていないのだ。だから、新築マンションはどんどん高くなった。そしてとうとう売れなくなるまで価格が上がり、売れないから供給量も減った──。にもかかわらず、まだ値下がりは始まらない。

 ではこの先、どうなるのか? 大きく景気が後退しなければ、今のように供給が細って、価格が高いままの状態がしばらく続くだろう。しかし、その間中古マンションは徐々に下がっていく。供給過剰だからだ。ここには需給関係での価格形成が見られる。

 その結果、新築マンションは高値に取り残された“絶滅危惧種”になる。つまり、新築マンションの開発分譲というビジネスは、今のままでは存続が困難になってしまう。

 そのうち、新築マンションは「新築」にこだわる一部の富裕層向けに細々と供給される程度にまで規模が縮小されるだろう。私はかねがねそういう状態を新築マンションの“フェラーリ化”と呼んできたが、すでにその兆候は表れている。

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