五輪延期・中止なら湾岸エリアのマンション相場は総崩れか

【新型コロナウイルス】東京五輪の延期・中止で湾岸エリアのマンション相場は総崩れか

記事まとめ

  • 日本列島を襲う“コロナショック”により、予定通りの東京五輪開催が危うくなっている
  • 万が一、延期や中止となった場合、大きな影響を受けそうなのが東京の不動産市場とも
  • GDPに対するマイナス効果は数兆円の可能性もあるが、有効な金融政策は打てないとか

五輪延期・中止なら湾岸エリアのマンション相場は総崩れか

五輪延期・中止なら湾岸エリアのマンション相場は総崩れか

湾岸エリアの東京・中央区に林立するタワマン(時事通信フォト)

 IOC(国際オリンピック委員会)はいまだ本格的な議論に入っていないが、日本列島を襲う“コロナショック”により、予定通りの東京五輪開催に暗雲が立ち込めている。万が一、延期や中止といった決断がされた場合、大きな影響を受けそうなのが東京の不動産市場である。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、最悪のシナリオを予測する。

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 あまり考えたくない事態ではあるが、もしかしたら「東京五輪が開催できない」という事態があり得るかもしれない──という情勢になってきた。

 例えば、仮に来週開催というスケジュールだったら、これは確実に中止か延期とせざるを得ないが、このまま新型コロナウイルスの感染拡大が続けば、延期でも「1年後」、もしくは「開催日未定」となってしまいそうだ。

 つまり、今の状況が5月頃までに急激に改善し、コロナウイルス拡散の終息が見えて来なければ、おそらくは「延期」か「中止」となるだろう。

 この場合、日本経済には大きな打撃となるはずだ。GDPに対するマイナス効果は数千億円で済むのか。あるいは兆の単位になる可能性だってある。そうなれば2020年の経済成長は、ほぼマイナスになることは確実。日本経済はリーマンショック以来の強烈な不況に突入することになる。

 困ったことに日本はこの未曽有の不況に対して、有効な金融政策を打てない。その理由は、金融緩和の選択肢がほとんど残されていないからだ。

 日本の金融政策は、リーマンショック後の金融緩和が中国やアメリカに周回遅れの時期に開始され、その後「物価上昇率2%」などという非現実的な目標を7年も掲げたせいで、今も異次元緩和状態が続いている。これ以上緩和のしようがない状態なのだ。

 そして、この迫りくる「五輪中止不況」で、最も甚大な影響を受けるのは不動産市場ではなかろうか。

 その場合、最も分かりやすく不動産の価格が下落するのは、いわゆる「五輪エリア」だと想定できる。それは競技会場や選手村などの五輪施設が、集中的に建設された東京の湾岸エリアのことである。

 東京五輪の開催が決定したのは、2013年9月。東京の湾岸エリアはその直後からブーム、あるいはバブルと呼んでもよいマンション価格の高騰が見られた。

 例えば、五輪開催決定時に地下鉄の駅から徒歩12分という場所で分譲されていたタワーマンションの売り出し価格は、平均坪単価260万円前後であった。これはそれまででは考えられない高値で、売り出し当初は相当に苦戦していた。ところが、五輪開催が決定した途端に購入希望者が殺到。短期間で完売してしまった。

 そのマンションの中古価格は今、坪単価300万円前後まで値上がりしている。ちなみに、東日本大震災後の、あの周辺の中古タワマンは坪単価100万円台の中後半が相場観であった。

 その頃と今と比べて、日本の経済力は特段強くなっていない。ましてや個人所得が伸びたわけでもない。消費増税や社会保険、公共料金の値上がりなどで、むしろ可処分所得は減っているはずだ。

 であるにもかかわらず、湾岸エリアのタワマン価格だけが異様に値上がりしたのである。その理由は異次元金融緩和という背景もあるが、何よりも「五輪が開催される」という華やかさを伴った人々の“高揚感”なのである。

 だから、駅から12分も歩くそのタワマンの中古価格が坪単価にして300万円という、異様な高値に張り付いたままなのだ。本来の資産価値は、五輪開催が決まる前の坪単価100万円台中後半あたりではないかと私は考えている。

 五輪の競技会場が近いからと言って、不動産の資産価値が高まるわけではない。五輪はパラリンピックも含めて2か月程度のイベントに過ぎない。競技会場の多くも、閉幕後は取り払われる。

 不動産の資産価値を左右するのは、一にも二にも立地条件である。マンションのような住居系不動産の場合は、交通利便性の良し悪しである。湾岸エリアに五輪施設の多くが設けられたのは、そこに広大な未使用地があったからに過ぎず、それまでそういった土地が使われていなかったのはすなわち、「使いにくい」からに他ならない。

 そういった使いにくい土地も「五輪が開催される」という華やかさで人々の心を高ぶらせることで、何となく「未来に向かって発展する」と思わせた。

 今回、五輪開催に伴って新たに地下鉄などの新路線が作られたわけではない。わずかにBRT(バス高速輸送システム)という輸送力に疑問符が付く新交通システムが導入されるだけである。つまり、湾岸エリアの交通利便性の悪さは五輪が開催されてもされなくても、ほとんど変わっていないのである。

 もともと、資産価値を構成する最重要な要素である交通利便性に恵まれない東京の湾岸エリアで、人々の心を高揚させてきた五輪さえ開催されないとなると、どうなるのか? それは、誰が考えても分かることではないか。

 じつのところ、五輪が開催される湾岸の埋立地に群立するタワマンを好んで購入した人々には、分かりやすい属性がある。それは「ニューカマーのプチ成功者」というクラスターなのだ。

 大学入学か就職時に東京にやってきて、その後世帯年収が1500万円以上に達した人々である。そのあたりの傾向は拙著『限界のタワーマンション(集英社新書)』等をご参照いただきたい。彼らは東京のどこかの街に愛着があるわけではないので、湾岸埋立地の荒漠な風景にも違和感を抱かない。超高層で存在感が強すぎるタワーマンションという建築構造物にも、醜悪さを感じない。

 さらに、この「ニューカマーのプチ成功者」と近似した感覚で湾岸のタワマンを好んで購入した人々がいた。それは東アジア系の外国人たちである。彼らもほとんど、埋立地に対する違和感を抱かないようだ。それよりも、あの超高層の建築物をカッコ良く受け取る感性を備えている。

 2019年の10月、台風19号の被害で神奈川県川崎市の武蔵小杉に立地したあるタワマンが水害の被害を受けた。建物への損害は軽微であったが、電気室が冠水したことでエレベーターと上下水道が使用不能になった。

 一時的にせよ建物内の縦の移動が階段だけになったことも大きかったが、そこを居住不能にした大きな理由は、トイレが流せなくなったことである。そういった被害を巡る各メディアの連日の報道やその反応の中で、「やっぱりタワマンなんかに住むべきではない」という考えを持つ人が、少なからず存在していることが分かってしまった。

 五輪の競技会場が多く建設された湾岸エリアの住居形態も、タワマンが圧倒的に多い。あの武蔵小杉タワマンの台風被害をきっかけとして、住み替えを考えている層も多いだろう。また、エリアへの愛着が薄いと思われる外国人も、値上がりが期待できなくなったタワマンの売却には躊躇しないはずだ。

 仮に五輪が開催されなくなったら、その直後から。予定通り開催されても閉幕後に湾岸エリアのタワマン売り出し物件がかなり増えると予測できる。

 もうひとつ付け加えよう。五輪選手村跡地には4000戸超の規模で分譲マンションが誕生する。その販売は2019年から始まった。仮に五輪が「1年延期」になったら、引き渡し予定である「2023年3月」はどうなるのであろうか? こちらも1年延びるのか? そうなれば、購入者の人生の予定が1年狂うことになる。ここにも甚大な影響がありそうだ。

 仮に五輪が中止となれば、予定通りに引き渡すことは可能だろう。しかし「選手村に使われなかったマンション」という、あまりすっきりしない物件となる。そのあたりも含めて、この先の動向が懸念される。

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