値上がり一途のマンション管理費 区分所有のコスパは悪化へ

値上がり一途のマンション管理費 区分所有のコスパは悪化へ

首都圏マンションの月額平均管理費は5年連続で上昇している(写真はイメージ)

 コロナ不況の到来により、住宅ローンの返済に窮する人が続出しているが、特に分譲マンションにかかる経費で馬鹿にならないのが、管理費や修繕積立金だ。しかもその額は年々上昇している。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、高すぎるマンション管理費のカラクリに迫った。

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 筆者は東京23区と川崎市のほぼ全域、さいたま市の浦和区などで販売されている新築マンションの現地をすべて調査し、物件別の資産価値を分析する有料レポートを発行している。もちろん、取り上げるすべての物件のオフィシャルページもチェックするが、そういった活動をする中で、気づくことが多々ある。

 例えば、ここ2、3年の顕著な傾向として見られるのが、新たに販売されるマンションの管理費や修繕積立金がやたらと高くなっていることだ。

 そのことを客観的に示すデータもある。東京カンテイが5月7日に公表した首都圏の新築マンションにおける管理費、修繕積立金の推移によると、月額平均の管理費は2019年が1万9085円で5年連続上昇している。また、修繕積立金は2019年が7826円で、こちらも4年連続で上昇した。

 直近10年間の上昇率は、じつに管理費が18.4%、修繕積立金が22.1%にもなっている。もっとも、こういった費用は「戸あたり」ではなく平米単価で比較するのが本来であろうが、一応の目安にはなっていると思う。

 この間、消費者物価はほとんど上がっていない。むしろデフレ傾向にあった年もあるくらいだ。日本銀行の黒田東彦総裁は2013年4月の就任以来、「消費者物価2%上昇」を目標として異次元金融緩和を行ってきたが、この7年の間で一度も目標が達成されていない。

 であるのに、なぜマンションの管理費や修繕積立金は上昇するのか? その理由は人件費の上昇と人手不足、そして建築費の高騰である。

 まず、マンションの管理現場や建築現場での人手不足は、もう10年ほど前から顕著になってきた。その分、人件費は上昇する。

 4年ほど前からは、マンションの管理員不足が鮮明化した。マンションの管理員は、定年退職した元管理職のサラリーマンなどが多い。ごみ捨てや清掃という主な作業のほかにも、一定の事務処理能力や住民とのコミュニケーション能力も求められる。ある程度の社会経験を積んだ方にふさわしい仕事ではなかろうか。

 これまでは、団塊の世代という豊富な人材供給源があった。しかし、彼らは高齢化した。団塊の世代が管理員の標準的な定年となる70歳に達し始めたのは2018年。今やこの世代はすっかり70代。それどころか、間もなく後期高齢者の年齢に達する。

 管理員となる人々の分母が、急速に細っているのである。だから賃金や労務費、採用費などの上昇が管理会社の負担となる。その分、管理組合から支払われる業務委託費を上げざるを得ないというカラクリだ。

 しかし、何年も前から業務を受託している管理組合へは、値上げの要請をしにくい。だからその分は新規契約分の委託費を高めに設定することで、企業収益のバランスを保っている現実もある。これが新築マンションの管理費高騰につながっているのだ。

 一方、建築現場での人手不足も慢性化している。特にマンションの大規模修繕のために必要な足場の組み立てや解体を行うとび職などは、10年ほど前から高騰した人件費が高止まりしたまま。現場の職工さんたちの高齢化も進んでいる。そのため、マンション修繕工事のコストは年々上昇を続けている。それを賄うことになる修繕積立金が値上がりするのは当然だ。

 しかし、もう築20年を過ぎたマンションでは、新築時に購入した人が高齢化していることが多い。彼らの収入がか細くなっていると、管理費や修繕積立金の値上げなどを受け入れにくい。総会に値上げ案を出して、否決されるケースもよく見られる。

 そうなると管理業務の一部に支障をきたしたり、必要な補修ができなくなったりする。分譲マンションの区分所有という権利形態が持つ大きな問題である。

 管理会社は、そういった遠い未来の問題をも見越しているのかどうか、新築マンションの管理費や修繕積立金は高めに設定しようとしている。少なくとも、今後下落に転じるような材料はほとんどない。コロナ不況で失業者が増えると、管理員の募集業務が若干やりやすくなる程度である。

 現状、郊外の駅から離れた戸建てに住むリタイア夫婦が、便利のいい場所の中古マンションに住み替えるというトレンドも見られるが、彼らは区分所有のマンションに住むランニングコストを現実的に想定していない場合も多い。

 しかし、戸建てではかからなかった月々の管理費や修繕積立金はもちろん必要だ。自家用車を持ったままにすれば駐車場の使用料も発生する。そして、そういった費用は時に値上げされる。

 大規模修繕などで積立金が不足した場合には、追加で一時金を徴収されることもある。管理組合の総会で一時金徴収案が可決されてしまえば、すべての区分所有者には法的な支払い義務が生ずるのだ。払えなければ住戸を競売に掛けられる可能性だってある。

 マンションの管理費や修繕積立金といったコストは、これまで総じてあまり高くなかったために、軽く見られていたように思う。しかし、今後はそのマンションを借りた場合の家賃の3割程度にまで、管理費関係のコスト割合が上昇していくと考えるべきだろう。

 区分所有のマンションは、それだけ日常経費が高コストな住まいに変わりつつあるのだ。

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