オフィス離れ進む東京 玉突き現象で空室だらけになる街は?

オフィス離れ進む東京 玉突き現象で空室だらけになる街は?

コロナ後に人もまばらとなった東京・大手町のオフィス街(時事通信フォト)

 新型コロナによるテレワーク普及などの影響もあり、東京で“オフィス離れ”が進んでいる。オフィス仲介大手の三鬼商事によれば、都心部にあるオフィスの7月の平均空室率は2.77%で、21か月ぶりに2%を超えたという。では、今後オフィス需要が最も減退するエリアはどこか。不動産ジャーナリストの榊淳司氏が予測する。

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 コロナは不動産市場の様々な側面に確実な変化をもたらしている。そのひとつが、東京都心のオフィス賃貸市場ではないか。

 まず、今後本格化するであろうコロナ不況によって、企業のオフィス需要自体が減退することが確実視される。内閣府の発表によると、日本の景気は2018年10月に拡大を終えて調整期に入っていた。にもかかわらず2019年の10月には消費増税を強行。日本経済はただでさえ不況に陥る軌道を走っていたのだ。

 そこへ新型コロナが襲いかかった。緊急事態宣言が出されたのは2020年の4月。日本経済はそこから約2か月間、強い制約下に置かれた状態となった。

 政府はかなり強力な景気対策を行った。全国民に一人10万円を給付。事業所には持続化給付金として最大200万円を給付。その他にも様々な給付制度を用意し、融資枠の拡大や金利補助を行うなど、いつになく中身が手厚い。

 しかし、これだけで景気悪化を決定的に防げるとは思えない。すでにアメリカやユーロ圏では年率換算でGDPが40%前後も悪化。日本でも4〜6月期の実質国内総生産(GDP)は前期比7.8%減、年率換算で27.8%減と戦後最大の落ち込みとなってしまった。

 一方、緊急事態宣言下の日本では、企業活動に限らず様々な分野でテレワークが普及した。これまで一部企業でのみ採用されてきたこのやり方が、半ば強制的に多くの企業や学校などで実施されたのだ。

 これが多くの企業やそこで働くビジネスマンに、思わぬ意識の変化をもたらした。

「社員がオフィスにいなくても仕事は進む」ということはすなわち、「オフィスの面積は今より狭くても支障がない」ということにつながる。そうであれば、会社はオフィスを縮小することで賃料や社員の移動経費などのコストをカットできる。社員は毎日満員電車で通勤する必要がなくなる。まさにウインウインの関係だ。

原則出社が当たり前の時代には戻らない

 ただ、すべてに良いわけではない。すでにオフィスの縮小に動き出した企業は多いが、それによって渋谷や大手町など、コロナ以前はオフィス需要がひっ迫していたエリアで空室率が上昇し始めたのだ。オフィスビルを賃貸運用している企業にとっては、テレワークの普及は賃料収入の減少につながってしまう。

 この動きはどうやら定着しそうである。私の周りを見渡すと、テレワークの普及に懐疑的な方は年配者に多い。逆に、若年層ほどテレワークを歓迎している傾向が窺える。ある程度以上の規模の日本企業の多くは基本構造が年功序列である。ルールを決めるのは年配者であるのが普通だから、彼らが抵抗することでコロナ後は「原則出社」に戻るというケースもあるだろう。

 ただ、私は以前のように原則出社が当たり前の時代には戻らないと思う。その理由は人材確保の視点だ。

 コロナ以前にオフィス需要がひっ迫した大きな理由は、企業が優秀な人材の確保にオフィス環境の整備が不可欠と考えたからだ。若い人々が働きたくなる街、そして、おしゃれで高機能なオフィスを構えれば、応募者が集まりやすくなる。だから、渋谷の最新式のオフィスビルは高家賃にもかかわらず、あっという間にIT系の新興企業で埋まった。

 しかし、これからの時代は魅力的なオフィスも重要だが、テレワークで働けるかどうかも若年層の選択基準となるはずだ。だから、多少の反動もあるだろうがテレワークは普及する。そして、オフィス需要は確実に減退すると見ている。

 では、今後は渋谷や六本木や大手町のピカピカなオフィスビルは空室だらけになるのか。

 おそらく、そうはならないだろう。その理由は、依然として「人気の街の最新オフィス」に対する需要は強いと思われるからだ。テレワークが普及したとはいえ、週に1日か月に何回かは出社するシステムになるだろう。たまの出社でやってくるオフィスがみすぼらしくては、社員のモチベーションにかかわると考えるのがIT系新興企業の経営者ではないか。

 だから、これまでそういう人気エリアのピカピカオフィスに入りたくても入れなかった二番手企業群が、空室を順次埋めていくはずだ。賃料は多少下がるかもしれない。

 次に起こるのは、二番手企業群がピカピカオフィスに転居した後の、普通のビルの空室だ。ただ、そういった人気エリア周縁のオフィスビルも、家賃を多少下げれば埋まるだろう。高い家賃を払えずに、不人気エリアにオフィスを借りていた三番手企業群が移転してくるからである。

オフィス需要が減退した街の末路

 お気づきだろうか。こういう構図でオフィス需要の“玉突き現象”が起こるのだ。そして、最後に空室だらけになるのは、地味な街の中途半端なサイズや老朽化したオフィスビルである。

 例えば、中央区の東日本橋や八丁堀、港区の高輪、新宿区の市ヶ谷や飯田橋、千代田区の内神田や外神田、渋谷区の代々木といったエリア。そういった場所ではオフィス需要減退の波をもろに被りそうだ。

 しかし、交通利便性には優れているので、救いはある。分譲や賃貸のマンションに建て直すか衣替えすれば、十分に需要を吸収できるはずだ。またここ当面は見込み薄だが、コロナが収束してインバウンドが戻れば、何年か先にはホテル需要も復活する可能性がある。

 このようにオフィスの玉突き現象は、巡り巡って都心でのマンション供給を増やす。すると、都心でのマンション需給がさらに緩んで価格や賃料には下落圧力になる。今よりも都心に住みやすくなる可能性が高まるのだ。

 コロナは経済失速という大きなデメリットをもたらしたが、テレワークの普及という働き方改革を強制的に実現させてくれた。そのことを「せめてもの救い」と考えてはどうだろう。

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