崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」

崩壊間近のマンションバブル 東京・大阪で異なる「値ごろ感」

タワマンが建ち並ぶ晴海、勝どき、月島方面の東京・湾岸エリア(時事通信フォト)

 コロナ禍はマンション市場にも甚大な影響を与えている。首都圏を中心に起きていた不動産の局地バブル化は、今後コロナ不況が深刻になるにつれ崩壊すると予測されているが、すでに大阪をはじめ、地方都市や郊外マンションでは需要減に伴い価格が下落し始めているという。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。

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 新築マンションの市場への供給量が激減している。2020年1〜6月に首都圏で発売された分譲マンションは7497戸と、前年同期比で5939戸の減少(不動産経済研究所)。年間の供給戸数は「2万戸前後」という予測も出ている。仮にそうなれば2019年に比べて4割近い減少となる。

 中古マンションの取引も低調である。東日本不動産流通機構の月例報告によると、首都圏の中古マンションの成約数は、新型コロナの緊急事態宣言が出された4月は前年同月比で50%超の減少。その後回復基調にはあるが、いまだ前年同月比でプラスに転じていない。

 私はマンション市場をウォッチしてあれこれモノを言うことを仕事にしている。カバー範囲は首都圏と大阪、京都市内。カバーエリアで販売中の新築マンションを物件別に資産価値評価するレポートを発行している。

 このレポートは3、4か月に1度の割合で最新情報に更新しているのだが、東京の都心や湾岸エリア以外では、著しい販売不振を感じる。この4か月でほんの数戸しか契約できていなさそうな数百戸規模の大規模マンションも珍しくない。

 さらに、首都圏の郊外ではこれまで価格は上昇基調であったのが、ハッキリとした頭打ち感が見られる。大手デベロッパーが新規に販売する物件でも「エッ、そんな価格で出すの?」と言いたくなるほど、弱気な値付けも目立ってきた。

 考えてみれば当然の話である。マンションの値上がりが始まったのは2013年のアベノミクス以降。2015年の異次元金融緩和第2弾以降は、その動きがバブル化した。しかし、一般人の購買力までもがバブル化したわけではない。

 郊外や地方のマンションは、基本的に「住む」という需要があって購入される。購入するのは普通の給与所得者である場合がほとんどだ。個人所得はリーマンショック時に激減した後は回復基調にあるが、まだまだ低迷中。その間に消費税は2回上がり、公共料金や社会保険料の負担も増えた。可処分所得は当然減っている。

 そんな状況で新築マンションの価格だけが値上がりしても、需要層はついていけないのだ。だから、地方や郊外では値上がりマンションの販売が低迷している。それが売り主側に伝わり、弱気な価格設定が出てきたのだ。

大阪の不動産バブルが遅れてやってきた理由

 不動産価格の高騰を続ける東京の都心や湾岸というのは、マンション市場全体から見れば特殊性がある。

 まず、都心エリアの新築マンションは、値上がり期待の思惑買いが発生しやすく、転売目的の購入が全体の半数近くを占めているケースもある。だから、市場が値上がり基調の時には割高感があっても売れてしまう、それがまた市場を押し上げる効果を発揮する。

 湾岸エリアで供給されるのは主にタワーマンションであり、これを買う層はニューカマーのプチ成功者たちである。彼らは自らのささやかな成功の証としてタワマンを購入する。売り主側も湾岸のタワマンに関してはターゲット層が“見栄っ張り”であることを想定したプロモーションを仕掛けている。その結果、多少高くなっても売れてしまう。だから、東京の都心や湾岸では本来の「住む」というニーズとはやや性質の異なった買い方がなされているのだ。

 一方、大阪のマンション市場では、そもそも価格に対する見方が厳しい人々が基本的なターゲット層である。値上がり期待の購入もみられるが、東京ほど多くない。

 その要因のひとつに、東京人と大阪人の気質の違いがあるのではないかと私は考えている。東京人は見栄っ張りで外見の華やかさを重視する。そして、従順だ。世の中の大きな流れに対してあまり疑問を抱かないし、ましてやそれに逆らおうという発想が乏しい。マンションが高くなっても「今はそうなのだろう」という受け止め方をする。そして「高くても仕方がないか」と納得して、買える能力があれば買う。

 しかし、大阪の人は自分が買えるかどうかよりも、そのマンションが公平に見て「高い」のか「普通」なのか、あるいは「安い」のかを重視しているように思える。時流に流されにくいのだ。

 だから、それまでの市場よりも高く売り出されたマンションに対しては、「この前まで〇〇〇〇万円くらいやったのに……」と考え、購入を躊躇する。「ほんまに値上がりするんか? ちょっと待ったら下がるのと違うか?」という目で物件を眺めながら十分に吟味するのだ。

 この気質の違いが、東京では局地バブルを発生させたうえでさらにそれを膨らませ、大阪では建築資材費や人件費のコストアップ分しか価格の上昇を受け容れずに今に至っている理由ではなかろうか。だから2013年以降に広がった局地バブルの波は、大阪に達するまでに5年以上かかったと私は見ている。

 しかし、やっとバブル化したかなと感じ始めて1年ほど経過したときにコロナが発生した。当然、大阪人たちの値上がりマンションを見る目は厳しくなっている。今後はますます市場環境が厳しくなりそうだ。

もう「バブル価格」のマンションは売れない

 新築マンションは、デベロッパーが土地を仕込んでから1、2年後に市場で売り出される。今後市場に出てくる物件は、いずれもコロナ前に仕込まれた土地で組まれた事業である。当然、本来ならコロナ前のバブル価格で売り出されるはずだった。

 しかし、郊外や地方では最早バブル価格は通じない。デベロッパーは利益を削ってでも「売りやすい」価格を設定してくるはずだ。すでにそういう現象も垣間見えている。

 都心や湾岸ではどうだろうか。都心マーケットの主なターゲットである富裕層は、まだコロナ禍で資産や収入を減らしていない。だから、不況が本格化しない限り今の価格が揺らぐことはなさそうだ。

 問題は大規模プロジェクトがいくつも進行中な東京の湾岸エリアだ。このエリアの需要層は世の中の動きに流されやすく、東京五輪の開催可否によって購入希望者が雲散霧消することさえあり得る。

 マンション市場は景気に左右される。しかし、影響が表れるまでに半年から1年、あるいはそれ以上に遅行する。そう考えると、地方や郊外で見られる「値上がり頭打ち」の現象から、本格的な価格低下に至るまでが統計数字になって表れるのは、まだ何か月も先のことだ。

 しかし、コロナ不況が始まっていることを考えれば、価格低下の流れはいずれ都心に向かって押し寄せてくる。マンションの購入や売却は、そういった大きな流れを見据えて判断したいところだ。

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