コロナ後の不動産 オフィス、戸建て、タワマン需要は「一皮むける」

コロナ後の不動産 オフィス、戸建て、タワマン需要は「一皮むける」

東京・湾岸エリアのタワマン群(時事通信フォト)

 年が明けても長引くコロナ禍によって激変した国民の働き方や暮らしぶり。特に不動産市場は都心回帰の流れがストップし、昨年は郊外の一戸建てやリモートワーク用の広いマンションが売れるなど、完全に風向きが変わりつつある。果たして「アフターコロナ」の不動産はどうなっているのか──。近著に『ようこそ、2050年の東京へ』(イースト新書)がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏が予測する。

 * * *
 アメリカやイギリスではワクチンの接種が始まっている。日本でも2021年の春ごろには多くの人への接種が可能になるという。報道されている通り、その有効性が90%以上あるならば喜ばしい限りではないか。理論的には、ワクチンが行き渡ればコロナの流行も収まる。

 約100年前に世界的に流行し、何千万人もの命を奪ったと言われるスペイン風邪は約2年で消えたという。特にワクチンが開発されて世界中に行き渡ったわけではない。人々の自然な治癒力しか頼れなかった時代だ。多くの人が抵抗力を備えたのだろう。

 コロナ禍はいずれ終わる。それが1年後なのか、2年後かは分からない。しかし、いつかは確実に終わる。

 では、コロナを心配する必要がなくなった時、われわれは以前の生活に戻れるのか? 多分、それは難しいだろう。コロナはあまりにも多くの変化をわれわれの世界にもたらした。その中のいくらかは元に戻るかもしれない。しかし、戻らないものも多いだろう。

渋谷のオフィスも「借り手優位」に

 例えば、働き方の常識を変えたテレワーク。ネット系の大手企業などは、コロナ後もテレワークを常態化すると表明している。テレワークによって業務に支障をきたさないのであれば、それは企業側と働き手双方にウィンウィンの変化となる。

 私が眺めている限り、合理的で優秀でスマートさを尊ぶ経営者と社員がいるエクセレントな企業ほど、テレワークに向いている。そういった企業はむしろ、テレワークの導入によって、それ以前よりも業績を向上させている。

 エクセレントな企業の多くは、都心にオフィスを構えていた。例えば、渋谷などはIT系の新興企業が好んでオフィスを借りている街だ。だからコロナ以前は賃料が上昇し続けていた。

 その渋谷エリアのオフィス賃料は今、ジワリと下落している。反対に空室率は上昇。この変化の潮流はコロナ後も変わらず続きそうだ。つまり、賃貸オフィス市場は当面需給関係が緩んで借り手優位になる。貸し手市場であった渋谷エリアでも、その傾向は変わらないだろう。

都心の飲食店は“新陳代謝”が進む

 コロナ禍で最も打撃を受けている業種のひとつが飲食であろう。インバウンド需要への依存が大きかった銀座では、次々に飲食店が閉店しているという。新たな借り手を探そうとしても、今はかなり困難だ。

 コロナに収束の気配が見えない限り、この流れは変わらない。しかし、コロナ禍はいずれ終わる。東京の銀座や大阪のなんばにも、いずれインバウンドは戻ってくる。

 そうなった時、彼らを迎える飲食店たちはコロナ以前とは様変わりしているはずだ。コロナ禍は既得権のように一等地に店を構えていた、代わり映えのしない老舗店舗を半ば強制的に退去させ、街自体を新陳代謝させてしまうに違いない。

 経営者は変わり、お店のコンセプトが変わり、料理のメニューも真新しくなっている。そして、銀座やなんばには、コロナ以前には存在しなかったようなレストランが立ち並んでいることだろう。インバウンドはもちろん、私たち日本人も、そんな新しいお店を楽しめるはずだ。

 コロナ禍によってお店を畳まざるを得なかった旧経営者さんたちには申し訳ないが、やや淀みがちだった伝統的な繁華街の風景を、コロナが半強制的に若返らせたと考えたい。

戸建て人気の行方はテレワーク次第

 住宅市場にも、コロナ禍は大きな変化をもたらした。コロナ以前は「都心」と「駅近」に立地するマンションの資産価値が高く評価された。2013年に始まった異次元金融緩和以来、都心や城南、湾岸エリアのマンション価格はバブル的に高騰していた。価格が上がる分、面積はどんどん狭くなっていった。都心では財閥系大手でさえ、20u台の住戸を平気で作るようになっていた。

 しかし、コロナ禍は住宅に対する需要を微妙に変化させた。例えば、にわかに一戸建てが売れるようになった。テレワークで自宅にいる時間が増えると、上階や隣接の住戸から生活音や振動が漏れてくる。外に出るには3密のエレベーターに乗らなければならない。リビングでテレワークしていると、家族が気になる──。

 戸建てにはそういう懸念が少ない。部屋数も多いので、テレワークルームを設定できる。だから新築も中古も、戸建てが売れたのだろう。コロナ後もテレワークが定着しているのであれば、戸建てへの需要は安定するはずだ。

湾岸タワマンは一部で「暴落現象」も

 一方、毎日勤務先に通う必要がなくなれば、都心や駅近のマンションを高額の住宅ローンを借りて買う必要はない。特に20平方メートル台の息苦しくなるようなマンションを何千万円も出して購入して、何十年もローンを払い続けるのはナンセンスだ。

 海が好きな人は海のそばに、山が好きな人は山の近くに、下町の喧騒が好きな人はその近くに住むことも可能になった。幸いにして、そういった場所では都心やその近辺よりも住宅価格が安い。その反面、資産価値はあまり高く評価されない。

 こういう動きが顕著になれば、都心やその近辺のマンション価格は需要が減って下落するのだろうか?

 確かに、そういう傾向はみられるはずだ。そもそもコロナ前の都心や城南、湾岸エリアのマンション価格は異様に高かった。2013年以来の金融緩和によって始まった価格高騰を助長したのは、値上がり目的の投機的購入だ。湾岸のタワマンなど、竣工前後から大量の新築未入居物件が売り出されていたのが、それを象徴している。いわゆる転売ヤーさんたちのあざとい動きだ。

 コロナ後は、都心や湾岸エリアへの居住需要が基本的に減退するはずだ。そして、不自然な水準まで高騰していた価格はゆっくりと是正されるだろう。数年間は下落基調が続き、やがて落ち着くのではないか。ただし、部分的には暴落的な下落現象が見られるかもしれない。暴騰的に価格が上がっていた物件は、下落も激しくならざるを得ない。

コロナ禍は不動産業界にとって喪失なのか

 コロナ禍は、幅広い分野で合理化を推進した。何が無駄で何が必要かを、改めて考える良い機会を提供してくれたとも思える。

 不動産市場ではオフィス面積を減少させ、マンションの都心偏在を緩和した。繁華街からは老舗を退場させて、新しい店舗を迎えた。コロナ禍は大きな喪失をもたらしたように見えて、実のところフィジカルにはほとんど変わっていない。特に不動産分野においてはそうだ。

 東京という街は、コロナによってある意味「一皮むけた」のではないか。そして、コロナ後の不動産世界はコロナ前とは様相がやや異なっているはずだ。

関連記事(外部サイト)