揺らぐ「世田谷ブランド」。22年問題による地価下落から学級崩壊まで……

揺らぐ「世田谷ブランド」。22年問題による地価下落から学級崩壊まで……

’15年に開業した二子玉川ライズ。高級感漂う都内屈指の商業施設で、多くの人で賑わう 撮影/取材班

 世田谷区といえばセレブで優雅なイメージを持つ人が多いだろう。しかし、それは過去のものになるかもしれない。同区では今、さまざまな難題が立ちはだかっているからだ。土地価格の下落から医療問題まで問題点をリポートする!

◆生産緑地問題に加え、犯罪者の流入も進み、小学校では学級崩壊!

 不動産相場が右肩上がりの上昇を続けている東京23区に、数年内に大量の住宅用地が新たに供給される。供給源は、農地以外への転用や売却を制限される代わりに固定資産評価額が農地並みに低く抑えられてきた「生産緑地」だ。

 生産緑地の指定期間は30年だが、その総面積は23区で東京ドーム91個分に相当するといわれる。この生産緑地の約8割が’22年に期限を迎えるのだ。以降は土地の売買が自由になる一方、住宅地としての評価となり、固定資産税や相続税などのコストも上昇するため、まとまった土地が売りに出されると予測されている。当然、不動産相場への影響が懸念されているのだが、世田谷区は練馬区に次いで生産緑地の面積が広いのだ。世田谷区内の不動産業者はこう話す。

「ウチでも2年前から、生産緑地の所有者から売りたいという相談を受けることが多くなった。世田谷区は生産緑地の総面積が広い区の中で、土地の相場が一番高い。となると、相続税や固定資産税も高くなるわけで、指定解除されたら即売却したいと考える人が多い。『’22年問題』の影響を最も受けるのは世田谷区かもしれません。特に地価が下落しそうなのは環八の外側で、鉄道駅からアクセスの悪い喜多見や千歳台、岡本あたりが危ないと思います」

 東京都都市整備局の統計(’17年度)によれば、練馬区の住宅地の地価公示価格の平均は1u当たり36万9400円なのに対し、世田谷区は58万9300円。一方で、生産緑地の評価額は23区では1u当たり一律220円なので、生産緑地指定解除のインパクトは世田谷区でより大きいといえるかもしれない。

<生産緑地の面積>

1 練馬区 185万u

2 世田谷区 91万u

3 江戸川区 37万u

※「東京の土地2017」(都市整備局)より

◆5年、10年で見れば生産緑地周辺の不動産市場にとって下振れ圧力に

 住宅ジャーナリストの榊淳司氏もこう指摘する。

「さまざまな暫定措置が用意されるでしょうし、いきなりドカンと影響が出ることはないでしょうが、5年、10年で見れば生産緑地周辺の不動産市場にとって下振れ圧力になることは間違いない」

 ただ榊氏によれば、同区の不動産市場は生産緑地問題以前にすでに黄信号がともっているという。

「’14年のいわゆる『黒田バズーカ2(追加金融緩和)』のあと、都内城南エリアで最初に不動産価格が上がったのが世田谷区だった。以来、新築マンションの売り出し価格の平均は一時坪単価400万円まで上昇しました。平均所得の高い区民の住み替え需要を当てにした価格設定でしたが、文京区が420万円程度であることを考えても明らかに高すぎた。結果、同区では新築マンションの売れ残りが常態化していったのです」

 不動産検索サイト「スーモ」で区内で販売中の新築マンションを調べたところ23棟がヒットしたが、うち17棟が完成在庫=売れ残りだった(7月18日時点)。

 一方、不動産仲介のオフィスデータサービス取締役の春名貴清氏は、ライフスタイルの変化も世田谷ブランドを失墜させる要因になっていると指摘する。

「同区の西部地域では徒歩20分以内に鉄道の駅がないエリアがかなりあります。昔はそうした場所でも『閑静な住宅街』ということで買い手はつきました。しかし、『職住近接』が基本の最近の30〜40代には魅力的とは言えなくなってきている。田園都市線沿いの区内の単身用マンションは、住居手当が厚いIT企業の若手社員の需要が高いのですが、浮き沈みの激しい業界なので、景気頼みというところもあります」

◆いかがわしさとは無縁なはずの世田谷区に増える裏風俗

 世田谷ブランドが輝きを失っているのは不動産市場だけではない。いかがわしさとは無縁なはずの同区に今、裏風俗が侵食してきているというのだ。風俗情報メディアの編集者は話す。

「東京五輪を控え、ここ数年は山手線沿線の違法風俗への締め付けが厳しくなっていますが、そこから逃れた本番アリのエステや無許可デリヘルなどが、千歳烏山に店や待機所を構えるようになった」

 さらに世田谷区出身の元半グレメンバーのM氏によると、犯罪集団も流入してきているという。

「二子玉川周辺には、振り込め詐欺集団の拠点が少なくとも2つある。二子玉川ライズ(複合施設)ばかりが目立っていますが、駅から少し離れれば人通りも少なくて犯罪者にとっては都合がいい。少し前には闇金の拠点もあった」

 犯罪集団の流入の影響か、ネット上には二子玉川の治安が悪化したという証言も少なくない。ちなみに’18年の警視庁の統計によれば、世田谷区での犯罪発生件数は6035件で新宿区に次いで23区中2位となっている。

◆税収の大幅な減少が高齢者福祉に影響!?

 風俗業者や犯罪集団が流入する一方、世田谷区から他区へ“亡命”する者も。今春、港区に引っ越したばかりの30代の主婦は言う。

「引っ越しの理由は、息子の小学校の学級崩壊です。息子が通っていたのは、世田谷区内でも名門といわれていた区立M小学校ですが、授業が成り立たないほど荒れていた。世田谷区内で越境通学させようとも思い、O小やS小、K小なども考えて情報を集めましたが、どこも問題児がいたり、モンスターペアレントがいたりと環境が良くなかった。区内では5、6年前からいわゆる『公立小移民』の子供たちが増え、質が低下したともいわれています」

 ブランドが崩壊しつつある世田谷区に、さらに追い打ちをかけるのが税収の大幅な減少だ。世田谷区の保坂展人区長は6月、ふるさと納税による今年度の区民税減収額が約53億円に上るとの見通しを明らかにした。

 昨年、急遽発足したという世田谷区ふるさと納税対策担当課は「区民にふるさと納税の再考を促す配布物を作成するなど、対策を行っています」と頭を悩ませる。そんななか、世田谷区の財政を今後圧迫しそうなのが老人介護費用だ。東京23区研究所所長の池田利道氏はこう指摘する。

「世田谷区は、要介護3以上の認定者の割合が23区で2位。一方で、同区は入所型高齢者福祉施設の定員充足率(高齢者数に対する施設定員数の割合)が22位、特別養護老人ホームの定員充足率も23区で最低レベルに甘んじています。また、高齢者の正社員就業率はワースト2位です」

 池田氏が作成した「東京23区の医療充実度ランキング」によると、世田谷区の病床の集積密度や面積あたりの病院数はそれぞれワースト5位・3位と低い。高齢者福祉が遅れ、医療レベルも低いとなれば、独居老人の孤独死リスクも当然高くなると予測できる。

 没落していく世田谷ブランド。セレブなイメージは過去のものになるのかもしれない。

◆<世田谷区内で危険度の高いエリア>

●成城

 芸能人などが多く住み、高級住宅街のイメージが強い成城だが、成城警察署管内の’17年の犯罪認知件数は2193件と区内トップだ。管内の人口が多いことも理由の一つだが、内訳では「強制性交など」の性犯罪の認知件数が9件と多いのも気になるところだ

●二子玉川

 複数の闇金や特殊詐欺グループが根城にしているとの情報あり。再開発が終わった’15年以降、周辺エリアでのひったくりなどが増加し、治安が悪化したという証言も。玉川署管内では、’18年に粗暴犯が2年ぶりに増加。隣接する川崎市から流入しているのか

●千歳烏山

 もともと、区内有数の夜の街として知られていたが、東京五輪を控え行われた当局による浄化作戦を嫌い、一部風俗業者が流入。本番ができる裏エステやデリヘルも増加している。一方で、駅周辺のキャバクラは良心的で女のコの質も高いとの評もある

●用賀

 今なお暴走族文化が根強く残るエリア。いい年してマッチョイズムを貫く元不良の中年もおり、夜の飲食店でトラブルが発生することも少なくないという。一方で、「駅周辺は夜になると露出狂などの変質者が異様に多い」との住民からの情報もあった

●下北沢

 若い酔客が多いこともあり、ケンカの類いは日常茶飯事。サブカル好きが集まる街であるせいか、「大麻喫煙率は区内イチ」という一部住民からの情報も。また、駅周辺では「鍵をかけていない自転車は30分以内になくなる」という都市伝説もあるくらいだ

― 没落する世田谷ブランド ―

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