副業としての不動産投資 「年間所得100万円アップ」を実現する方法とは

副業としての不動産投資 「年間所得100万円アップ」を実現する方法とは

『“自己資金ゼロ"からキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資!』(ごま書房新社刊)

投資の中でも注目度の高い不動産投資は、元手が少なくても実践でき、なおかつあまり手をかけなくても良いという理由から人気の投資法です。そのため、関連本コーナーが作られている書店も多く、またインターネット上にはさまざまな情報がアップされています。

しかし、どんな投資にも「100%」は存在しません。それは不動産投資も同じで、トラブルばかりが起こる「手がかかる」物件もありますし、空室によって借り入れしたローンが返済できなくなるリスクもあります。

それでも、あまりある魅力を持っているのが不動産投資。
本業の収入にプラスアルファの副業レベルから、がっつりと稼ぐ複数棟のマンション経営まで、目的にあった方向性で実践することができます。
ただ、これから不動産経営を始めてみたいという方には、まず年間100万円の所得アップレベルの副業クラスの投資で経験を積んでみるという手法が良いかもしれません。

『“自己資金ゼロ"からキャッシュフロー1000万円をつくる不動産投資!』(ごま書房新社刊)は、不動産投資アドバイザーの椙田拓也(すぎた たくや)さんが、「ゼロ」から不動産投資を始めたい読者に向けて、

「不動産投資のはじめ方」
「給料プラスアルファの不動産投資法」
「リタイアも視野に入れた不動産投資法」
「その先の投資法」

という、あらゆる段階に通じる投資ノウハウを教えてくれる一冊です。

ここでは本書の中から、不動産初心者がまず習得すべき「給料プラスアルファの不動産投資法」について少しご紹介します。
ちなみに、椙田さんは「ゼロから不動産投資を始める場合には、小手先のテクニックではない王道のやり方で段階を経て規模拡大して行く必要がある」と言っています。つまずくにしても、最初の段階ならば大けがにはなりません。だからこそ知っておきたい方法です。

■実際にシミュレーションをしてみれば、その物件の価値がわかる!

「給料プラスアルファの不動産投資法」での目標は、キャッシュフロー年間100万円。「キャッシュフロー」とは端的にいえば、ある期間に手元に入った(流入)額から出て行った(流出)額を引いて残ったお金です。ここではまず年間100万円手元に残ることを目標にしており、普通のサラリーマンとしてはかなり良い副収入になります。

本書では、栃木県にある中古アパートを一棟買いするという事例によって「購入すべきかどうか」を判断するポイントを教えてくれます。

☆購入するかどうかを判断する

【物件データ】
・木造2階建て
・法定耐用年数:22年
・築年数21年
・価格3000万円(+諸経費240万)
・表面利回り12%(実質利回り10.6%)
・現況家賃月26万5000円(1室空きあり)
・満室家賃月30万円

諸経費は物件購入のための経費で、だいたい物件価格の7〜8%程度かかるといわれています。
また、この物件は、日本政策金融公庫から3000万円融資を受け、諸経費は自己資金で賄う形で購入したそうです。普通のサラリーマンであれば、240万円は捻出できない額ではありません。
融資期間は18年、金利は固定金利で1.29%、返済は月に15万5711円。この事例における固定金利は破格の条件ですが、通常の2%後半の固定金利でも、賃貸経営を安定させる上で変動金利よりメリットがあると椙田さんは述べます。

続いて、物件の収入と支出を見て行きます。

●収入
利回りを見てみると、わずか1室空いているだけで利回りは1.4ポイントも下落します。つまり、物件を購入したら満室稼動させる経営努力が必要だということになります。この物件の場合には、購入後すぐに空室が埋まったそうで、その後は順調に満室稼働しているとか。

●支出
月々の融資返済もさることながら、不動産経営には「ランニングコスト」という経費が発生します。月ごとの経費はだいたい家賃収入のおよそ10%〜20%。管理費や定期清掃費など、年間で固定資産税や都市計画税が発生します。

これらを計算した上で、投資すべきか否かの判断をします。

現況は1室空いていたので、家賃収入は年間318万円。そこから経費(本書では高めに17%と設定)、融資返済を引くと、1年で約77万円1000円が手元に残る計算になります。

77万1000円を購入金額の3000万円で割ると、2.57%。これが物件の「キャッシュフロー率」になります。キャッシュフロー率とは、購入額に対して年間にいくらのキャッシュフローを生み出してくれるかの率のことで、数年前だと2%が目標といわれていたものが、現在は不動産投資人気によって低下の傾向にあります。そのため、「2.57%」という数字はとても高いといえます。

また、物件購入で使った自己資金240万円は3年で回収可能ということから、年間100万円目標で始める規模の投資としては、かなり良さ気な物件であると判断できるでしょう。

☆購入から5年でアパートを売却する

売却益を狙うならば5年で売るのが椙田さんのセオリー。
ここでキモになるのが、築年数です。築古になればなるほど家賃は下落するものですが、だいたい20年をめどに横ばいになるといいます。もちろん近隣の環境に左右される部分もありますが、地方であれば大きくは変わらないでしょう。
この物件は築21年なので家賃の下落がしにくく、不動産の価値が大崩れする可能性も少ないので、「買ったときと同じ金額で売却すれば良い」という椙田さんの考えに適しています。

また、大事な視点は「利回りで買って、利回りで売る」という原則です。
収益アパートの場合、利回りが買ったときから落ちなければ、売却は充分可能だと言います。

 ◇

いかがでしょうか。不動産投資のイメージがなんとなく湧いてきましたか? もちろんここで紹介する際に割愛した大事な部分もあるので、そこはぜひ書籍を参考にしてほしいのですが、椙田さんが教える「王道」の不動産投資の方法はとてもシンプルで、誰でも実践できる内容になっています。

不動産投資についてこれから知ろうとしている人から、何棟か経営して成功し、さらなる投資を考えている人まで幅広いニーズに対応できる思考法が詰まった本だといえるでしょう。

(新刊JP編集部)

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