都心のオフィス供給量、「大手町・丸の内・有楽町」から「虎ノ門・新橋」にシフト

都心のオフィス供給量、「大手町・丸の内・有楽町」から「虎ノ門・新橋」にシフト

?iStock/segawa7

 東京ビジネス地区のオフィスビルの平均空室率は1.78%で、平均賃料も63カ月連続で前月を上回るなど堅調に推移している。

 三鬼商事が公表しているオフィスマーケットデータによると、2019年3月時点の東京ビジネス地区(都心5区 千代田・中央・港・新宿・渋谷区)の平均空室率は1.78%で、前月比で横ばいで推移した。2018年3月時点の平均空室率は2.80%。

 3月は大規模ビル2棟を含めた新築ビル4棟が満室や高稼働で竣工したため、新築ビルの平均空室率は前月比0.27ポイント低下して2.90%になった。しかし、既存ビルで大型解約の動きが出たことから、既存ビルの3月時点の平均空室率は前月比で0.01ポイント低下の1.74%となり、東京ビジネス地区全体の空室面積に大きな変動が見られなかった。

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 エリア別の平均空室率を見ると、千代田区が前月比0.09ポイント上昇して1.81%、中央区が同0.14ポイント低下して2.26%、港区が同0.03ポイント低下して1.70%、新宿区が同0.05ポイント上昇して1.66%、渋谷区が同0.05ポイント低下して1.03%だった。

 東京ビジネス地区の3月時点の1坪当たりの平均賃料は2万1,134円で、前月比で33円(0.16%)上昇し、63カ月連続で前月を上回った。前年同月比では1,435円(7.28%)の上昇だった。エリア別の平均賃料は千代田区が前月比115円下落して2万3,296円、中央区が同5円下落して1万9,340円、港区が同61円下落して2万1,235 円、新宿区が同224円上昇して1万8,661 円、渋谷区が同468円上昇して2万3,358 円だった。

 一方、森トラスト株式会社は各種公表資料、現地確認、ヒアリングをもとに「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査」を実施し、その結果を4月15日に発表した。オフィス延床面積は、対象が店舗や住宅、ホテル等と一体の複合用途ビルである場合、オフィス以外の用途を除いた延床面積で集計している。

 2018年の東京23区における、オフィス延床面積1万平方メートル以上の大規模オフィスビル供給量は147万平方メートルで、過去20年間で4番目の高水準となった。2019年は102万平方メートルに落ち着くが、2020年は再び上昇に転じて179万平方メートルの供給が見込まれている。その後は大量供給の反動で2021年が53万平方メートル、2022年が55万平方メートルとなり、2023年は99万平方メートルで過去平均の108万平方メートルに近づく供給量になると予想されている。

 2019年から2023年の5年間の動向は千代田区が21%、中央区が9%、港区が42%で、大規模オフィスビル供給量の72%を都心3区が占めており、引き続き高水準で推移。地区別の動向は、「大手町・丸の内・有楽町」にかわって「虎ノ門・新橋」が最多となり、都心3区以外では渋谷区で一定の供給が継続されると見られている。

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