不動産バブル崩壊シナリオ「東京でも半値に暴落する」と識者

不動産バブル崩壊シナリオ「東京でも半値に暴落する」と識者

すでに不動産暴落の予兆は郊外から起きている

 首都圏を中心に不動産市場が「局地バブル化」している。2017年上期(1~6月期)に売り出された首都圏の新築マンション平均価格は5年連続で上昇し、前年同期比で3.5%高い5884万円と、1991年のバブル期以来の高値を記録した(不動産経済研究所調べ)。

 だが、「バブルはいつ崩壊してもおかしくない」と指摘するのは、近著に『2025年 東京不動産大暴落』がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。同氏が危惧する不動産暴落の最悪シナリオとは?

 * * *
「不動産価格はいつ下がるのですか?」

 これは、私が最もよく聞かれることだ。有料・無料の相談者からも聞かれるし、取材にやってくるメディアの方々も同じことを尋ねてくる。近しい友人、知人にもよく聞かれる。

 私の答えはいつも同じ。

「すでにいつ下がってもおかしくない状態です。何かのキッカケがあれば、はっきりと下がり始めるでしょう」

 需要と供給の関係だけで市場価格が決まるのなら、とっくに下がり始めていてもおかしくない。分譲、流通、賃貸など住宅市場はどこを切っても供給過剰だ。また、リーマンショックのような出来事が起こったり、地政学的な異変もキッカケになる。北朝鮮や東芝の問題も、不動産市場とは無関係ではないのだ。

 よく「オリンピックが終わるまでは大丈夫なのでは?」的なことも聞かれる。これに対しては以下のように答えている。

「オリンピックは基本的に不動産価格には関係ありません。ただの大きなお祭りですから。不動産の需給はほとんど影響されません」

 まあ、気分的なものはある。華やかな祭典の途中で、不動産価格の変動などは話題になりにくい。

 そんなことよりも、そもそもなぜ「不動産が下がる」あるいは「暴落」ということが、多くの人々の関心事項になっているのか。

 答えはひとつしか考えられない。それは多くの人が今の都心エリアのマンション価格は高くなり過ぎている、と感じているからだ。下がるのを待っている人もいれば、恐れている人もいる。

 私はかねがねこのマンション価格の高騰を「局地バブル」と呼んできた。都心と城南、湾岸エリアと川崎市や京都市の一部では、不自然にマンション価格が高騰。今ではその周縁地域まで高騰の波が及び始めた。しかし、まだまだ地域は限られている。

 多くの地方では相変わらず不動産価格の下落が続いている。不動産価格がはっきり上昇しているのは、日本全土の2%もないはずだ。残りの大部分では下落基調にあるとみていい。

 都心や城南、湾岸エリアのように、マンション価格が不自然に高騰したエリアでも、そのバブル化をもたらしたのは実際に住むための需要ではない。外国人の爆買いや相続税対策、あるいは値上がり期待の投機買いだ。

 こういう「買い」は、風向きが変わればすぐに「売り」に変わってしまう。その点、都心のマンションは近年、株式などの金融商品に近い存在となってきた。特に都心の中古マンションは半ば金融商品化している。

 そもそも一般消費者の個人間で取引される中古マンションでは、短期間で価格が極端に変動することはなかった。住むための売買においては、市場はある程度熟成していたのだ。しかし、これからは違う。短期で大きく変動することも起こりやすい。その理由は、何よりも中古マンションの金融商品化だ。これからはマンションといえども株式と同じような暴落が起こり得る。

 私は6月に『2025年東京不動産大暴落』という著作を出した。なかなか好評である。多くの人が「暴落」というキーワードに注目しているようだ。

 実際、この本の中では暴落に至るスケジュールを年表のようにしてまとめている。ここではその一部を紹介してみたい。

◆2017年/アメリカの金利上昇

 これはすでにはじまっていることだ。FRB議長のイエレン氏は金融政策を「正常化」するために2016年末から金利を引き上げ始めた。今年中にあと1回、もしくは2回の利上げが予測されている。

 さらに、ECBのドラギ総裁も金融引締めの開始に言及。世界的に金融緩和から引き締めへの潮流が生まれている。世界の主要通貨国で唯一、「異次元」の金融緩和を続けているのは日本だけとなった。

◆2018年/黒田日銀総裁の退任

 日本が金融緩和の方針を転換できない理由は、アベノミクスの開始とほぼ同時期に日本銀行がブチ上げた「インフレ目標2%」という公約が、いまだに達成できていないからだ。黒田日銀総裁の面子はつぶれたまま。彼が総裁である限り、意地でも緩和方針は転換しないだろう。黒田総裁の任期は2018年の4月まで。

 次の日銀総裁が黒田氏のような財務省出身ではなく、日銀出身のセントラルバンカーであれば、イエレン氏のように「正常化」を指向するはずだ。つまりは金融引締め=利上げだ。金利が上がればリートの資金調達コストが上がる。一般消費者は、住宅ローン金利が上がれば返済能力が弱くなるので購入予算を下げざるを得ない。すなわち、不動産全般への下落圧力となる。

◆2019年/平成30年調査の空家率発表(16.9%へ激増予測)

 空家問題への社会の関心は年々高まっている。空家率は5年ごとに行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の中で分かる。次回は2018年に行われ、2019年の秋に速報値が発表される。

 野村総研などが次回調査の空家率を16.9%と予測している。これに近い数字が出てくれば、大きく報道されるだろう。住宅の余剰感はますます高まる。そして、人々に不動産の先安観が定着すると……それは暴落への強い予兆かもしれない。

◆2020年/東京オリンピック終了

「2020年に東京でオリンピックが開催されることが問題なのではなく、2020年の秋にはオリンピックとパラリンピックが終わることが問題なのだ」と私は主張してきた。

 前回の東京オリンピックも閉幕後に強烈な不況がやってきた。今回は前回よりも条件が悪い。経済が成長していないのに人口は減り、社会が高齢化している。

◆2021年/団塊ジュニア世代、50歳台へ

 団塊の世代は団塊ジュニアを生み出した。しかし、団塊ジュニアたちは第三のベビーブーマーを生み出せなかった。人口オーナス(※人口構成の変化が経済にとってマイナスに作用する状態)の時代はいよいよ本格化する。

◆2022年/生産緑地法の期限が切れる

「え、こんなところに畑があるの?」──住宅地の真ん中に小規模な畑があることに驚かれた経験なら、誰しもあるはずだ。そういう畑はたいてい固定資産税が農地並みに抑えられた生産緑地に指定されている。それを定めた生産緑地法が2022年に期限切れとなる。そうでなくても、そういう畑で農業を続ける継承者が絶対的に不足している。

 実は生産緑地はほとんどが首都圏にある。東京都内だけでもその面積は東京ドームの730個分以上。その何割かでも住宅開発業者に売り渡されてマンションや一戸建てに変わると……住宅市場は恐ろしいばかりの供給過剰となる。

◆2023年/空家率が21%突破 6600万戸超へ

「住宅・土地統計調査」は2023年にも実施される。野村総合研究所の予測によると、2023年の空家率は21.1%。日本国中で5戸に1戸以上が空家となる。何という余剰感だろう。

◆2025年/東京都人口減少の開始 高齢者人口3600万人へ

 そして、東京都の人口も2025年に減り始める。それは何よりも東京都自身がそういう予測を立てている。そして2025年は団塊の世代の人々が全員、75歳以上の後期高齢者となる。65歳以上の高齢者は3600万人に達し、全人口に占める割合は3割を超えてしまう。

 そういう社会がやってきた時に、不動産市場は今と同じ風景を描いているだろうか?

 では、不動産暴落はどこから始まり、いくら下がるのか──。局地バブルは都心から始まって、瞬く間に湾岸や世田谷方面へと広がった。暴落が始まるとすれば、それは値上がりの理由が最も脆弱なエリアだ。都心や城南エリアは基本的に山の手であり、住宅地としての伝統があって人気も高い。

 脆弱なのは、埋立地であって災害へのリスクも高い湾岸だろう。特に、2016年秋から地下水汚染で散々に報道された新市場の近辺。オリンピック人気によって実力不相応の価格で売れてしまった2物件のタワーマンションが暴落の発火点になるのではないかと注目している。

 あと、城南エリアでも駅から遠くてさしたる住宅地でもないのに「世田谷だから」という理由で坪単価300万円台半ば以上の価格で販売された物件。本来の実力は200万円未満だから、短期間で半値近くまでの暴落があり得る。

 外国人の購入が多かった都心のタワーマンションも、彼らの一斉売り出しによって値を崩す可能性がある。私が見たところ、実力3割増しくらいの価格で飛ぶように売れた物件もあった。そういうマンションは短期間で実力値まで下落する可能性がある。

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