不動産は今こそ売り時 「グズグズしている余裕なし」の理由

不動産は今こそ売り時 「グズグズしている余裕なし」の理由

不動産バブルもいよいよ崩壊か

 アベノミクスによる地価上昇や人件費・資材費の高騰などで、大都市圏を中心にバブル化している不動産価格だが、すでに高止まりの現象も起きている。近著に『2025年 東京不動産大暴落』がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「不動産は今こそ売り時」と指摘する。その根拠とは?

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 ザラザラとした、嫌な予感が都心の不動産市場に広がってきている。

 まず、リーマンショック前に日本を席巻した「不動産ミニバブル」の頃から、都心の不動産価格は金利と負の相関関係を深めてきた。つまり、金利が下がれば不動産価格は上がり、金利が上がれば安くなる。

 その理由は、東京都心の不動産が実際に住んだり使ったりという実需の他に、金融商品としての投機・投資の対象という面を強めたことにある。金融商品というのは株や債券の類である。

 その典型的な例がJリートである。Jリートは賃貸で収益を生み出すオフィスビルやホテル、住宅などに投資し、それを小口化して一般の投資家などに投資信託として販売している。賃貸収益はほぼ100%無税でJリートを購入した投資家に配当される。まさに、不動産を金融商品化したものだ。

 その登場は2001年。今では銘柄数も60に迫り時価総額は12兆円弱。不動産市場の中では高いプレゼンスを占めるに至っている。ありていに言うと、都心のオフィスビルや高級賃貸マンションを「買いまくっている」のがJリートなのだ。

 現状、Jリート各銘柄の配当利回りは3%台から7%のものまであるが、主要銘柄は4%前後が目安になってきた。そして、彼らが最近購入している物件の収益利回りを見ていると3%台のものが珍しくなくなった。

 Jリートは融資金利0.2%程度で銀行から資金を調達できる。それで購入できるギリギリのラインが収益利回り3%台の後半の物件。それ以下の収益利回りだと健全な配当を出せない。

 一方、個人投資家の間では依然として不動産投資がブームだ。だが、ここに来て「収益モノ」とよばれる1棟売りのアパートやマンションの市場では、「どんづまり」のような現象が起きている。

 カンタンにいうと「美味しい物件がない」という状態。不動産投資の世界で「美味しい物件」というのは、賃料収入が安定していて10%以上の高利回りが見込める不動産。俗に「グロテン」と呼ばれたりする。意味は「グロス(表面)利回りが10%以上」。例えば物件価格が3億円で月額家賃収入280万円だったら12か月で3360万円となり表面利回りは11%、立派なグロテンだ。

 最近、都心や近郊エリアでは物件価格が上昇して表面利回りが10%を超える案件がきれいになくなった。そういう物件があるすれば「ワケあり」か、郊外の人の住みたがらない立地。つまりは投資家から見ると「美味しくない」物件だ。

 そして、投資向け不動産市場に出ている物件の利回りを見ると、見事に5%前後に収斂している。なぜ5%前後かというと、個人投資家向けの銀行融資金利は2%弱が目安。例えば1.8%で融資を受けて不動産投資を行う場合、利回りが5%以上ないと賃料収入から返済を引いた「手残り」と呼ばれるキャッシュフローが極端に悪くなる。投資をしているのに果実を得られないわけで、それでは銀行融資というリスクを背負う意味がない。

 1棟ではなく住戸単位で運用する投資向け物件は、業界内で「区分」と呼ばれる。区分所有の略だ。ワンルームマンションも区分の1種。区分の場合、投資金額が低い分、投資家の属性も広がっている。サラリーマンや勤務医が給与所得との損益通算狙いで新築ワンルームマンションを買っているケースも多いが、それは手残りがほとんどない不健全な投資だ。

 中古あるいは新築の区分を購入する投資家もいる。そういう方は収益狙いというよりも、値上がり期待のように見える。現状、都心エリアの新築マンションを購入して賃貸運用すると、実質利回りが3%台。中古で4%台が相場観だ。

 ワンルーム以外の区分は実需で購入する方もいる。彼らは家賃との比較で購入の可否を決める場合が多い。この場合、購入した場合は管理費や固定資産税、借りた場合は更新料などがかかるので単純な比較は難しいのだが、現在の都心の相場観は概ね家賃の30年分弱といったところだ。そのあたりが「買った方が安く上がりそう」と思えるギリギリなのだろう。

 整理してみよう。

1、Jリートの購入対象であるオフィスビル等の運用利回りは4%弱に収斂
2、一般投資家の購入対象である収益モノの運用利回りは5%前後に収斂
3、区分所有単位のマンションの価格も収益利回り4%か家賃30年弱に収斂

 この現象をどう見ればよいのか? 確実に言えることは、すべて金利に連動しているということだ。それも負の相関関係で。

 Jリートなどは金利と負の相関で直結している、といっていい。彼らの資金調達金利が上がれば、それに合わせて購入不動産の利回りを上げなければいけない。つまり、運用利回りの高い(物件価格は安い)不動産を求めるようになる。市場へは下落圧力だ。

 一般投資家が対象の収益モノ市場も同じ。融資金利が上がれば運用利回りの高いものしか買えなくなる。これも下落圧力。

 区分所有も同様。住宅ローン金利が上がれば家賃との兼ね合いで購入できる予算が下がってしまう。これも新築や中古マンション市場への下落圧力。

 では、日本の金利は今後上昇する可能性があるのか? 答えを言ってしまえば、今のところない。長期金利は0%に誘導されている。

 ただ、ひとつ言えることは0%より低く下がることはない。つまり理論的には今以下には下がらないのだ。そして、いつかは上がる。それがいつかは今のところ見えていない。

 不動産の全カテゴリーの価格が金利に連動して上がるところまで上がり切った状態が今。これを逆に見れば、これ以上は上がらないと捉えられる。少なくとも今以上に上がったら、一気に需要が萎むはずだ。

 現在の超低金利をもたらした異次元金融緩和は、2013年3月に黒田東彦氏が日銀総裁に就任してから始まった。彼の任期は2018年の4月まで。

 アメリカではFRBの議長にイエレン氏が就任してから金利が少しずつ上がってきた。金融緩和の縮小も始まっている。欧州でも金融緩和から引き締めに転じた。いずれ日本も世界の潮流に倣って金融引締めが始まるだろう。その時、今のように見事に「上がるところまで上がり切った」不動産価格は一気に崩れ始めるかもしれない。

 もし、あなたが使っていない不動産をどこかに持っているのなら、売るときは今だ。今ならまだ値がつくかもしれない。しかし、金利上昇による不動産市場の崩落が始まったら、よほど立地の良い物件でもない限り、買い手さえ現れない可能性が高くなる。

 現に今、大都市圏の都心部や元気のいい福岡や仙台、京都といった地方都市を除いた大部分の日本の不動産は日に日にその価値を落としている。人口減少が進む中、この流れが弱まることはあり得ない。グズグズしている余裕はない。売るべきものは今すぐ売却に取り掛かるべきである。

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