工業高校卒の工員が33歳で家賃収入2000万円超の満室大家に! 北陸の不動産ドリームを追う

工業高校卒の工員が33歳で家賃収入2000万円超の満室大家に! 北陸の不動産ドリームを追う

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◆家賃年収2250万円[ふんどし王子流]不動産投資

 人生の一発逆転が起こり得るのが不動産投資の世界。富山県に住む工場勤めの高卒会社員だったふんどし王子氏もそんな成功者の一人だ。24歳でサラリーマン大家となり、33歳になった昨年、脱サラを果たしたふんどし王子氏は年間2250万円の家賃収入を得ながら現在は悠々自適の生活を享受する。

「地元の工業高校を卒業後、私は製造業の現場で主に単純作業に従事していました。当時から『お金持ちになりたい』という気持ちは持っていましたが、その割には周囲に流されて、ついついパチンコやキャバクラで散財するような弱い心の持ち主でしたね(笑)」

 それでも、何とか現実を変えたいと考えていたふんどし王子氏は、手取り20万円ほどの給料の中から貯金を続け、投資資金として300万円を確保。ところが、投資の世界は甘くはなかった。

◆FXで大失敗。最後の手段で選んだ不動産投資

「まず株式投資を始めたのですが、最初こそ儲かったものの、間もなくお金が減ってきたので撤退。そこから当時マネー誌で話題だったFXに目をつけ、『一山当ててやる!』と挑戦したのですが……サブプライムショック直撃で300万円は全額消えてしまいました」

 株式とFXに見放されたふんどし王子氏が、最後の手段として選んだのが不動産投資だった。

「不動産投資は資産家やエリートサラリーマンがやるものと考えていたので心理的なハードルは高かったのですが、お金を得るにはやるしかありません。もう一度、元手を100万円まで貯め直しながら、手当たり次第に不動産投資の本や勉強会で勉強していきました」

◆所有物件に多様性を持たせ、リスクを軽減

 賃貸併用住宅を皮切りに、中古アパートやマンションなど物件を増やし続けているふんどし王子氏。意識するのは、「物件のバリエーション」だと語る。

「田舎の中古物件は価格が安いので賃貸利回りが高いのですが、資産性は低く売却益はあまり期待できません。逆に都市部の新築物件は賃貸利回りが低いものの、資産価値は高い。この両者を所有しておけば、互いのデメリットを補い合うことができますよね。これは一例ですが、利回りだけにとらわれず、物件を組み合わせると、リスクを抑えることができます」

 実際、ふんどし王子氏が所有する物件は立地もさまざまで、購入価格も50万円から6100万円までと驚くほど幅がある。

「最初は安い中古物件から始めるのが不動産投資の王道ですが、徐々に新築物件も組み入れていくといいでしょう。新築物件は入居者の属性が高く、滞納やクレームのリスクが少ないのもありがたいです(笑)。私の場合は最初に賃貸併用住宅を土地代含めて2500万円かけて建て、その後に中古アパートや区分マンションなどを買い増していきました。現在はアパート5棟と戸建て5棟を所有して、年間家賃2250万円からローン返済分を除くと約1200万円残るポートフォリオになっています」

◆成功のためには「地の利」を活かす

 不動産投資で成功を収めるには地の利も味方にしたい。ふんどし王子氏が主戦場とする富山県は共働き率が高く、可処分所得の水準も全国トップクラス。不動産への需要も高い土地柄だけに、投資家にとってのメリットも多い。

「富山県は土地代が安い割に家賃が高いという特徴があり、東京や大阪、福岡などの都市圏と比べると大きな強みです。だから個人が設備投資にお金をかけて大手と戦うこともできる。しかも、敷金や礼金もしっかり払ってもらえる傾向にある。富山に住んでいる人であれば土地勘もあるでしょうから、初心者でも割安物件を手にすることは難しくありません。不動産投資は、やはり勝てる場所を選んでやるべきです」

<土地代の割に家賃が高い富山>

東京都 362万4612円/5011円

大阪府 98万6590円/3129円

富山県 15万9746円/2311円

※公示地価の坪平均価格/1畳あたりの平均家賃

 富山の平均地価は東京の約4.4%、大阪の約16.2%だが、平均家賃だと東京の約46%、大阪の約74%となり、土地の購入代金に比して見込める家賃が富山のほうが大きいことがわかる。家賃は「’13年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より

◆住宅ローンで資金を捻出して、投資に活用

 不動産投資のアイデアを日々磨くふんどし王子氏は、融資情報にも注視する。氏によると、本来は自己の居住用物件にのみ利用できる住宅ローンを自己資金に活用できるケースがあるとのこと。

「あまり知られていないと思いますが、北陸ろうきんが取り扱う『まるっと500』は、投資家にとっては非常に使い勝手がいい。これは住宅の購入資金に加えて最高500万円まで『生活目的資金』として追加融資を申し込めるというもので、金利も1%未満。生活目的資金には自動車や家電の購入資金はもちろん、ほかの金融機関のローン借り換えにも使えるため、実質的に500万円の余剰資金を超低金利で手にできるわけです。日々の生活費や車の購入費などで手持ち資金を枯渇してしまい、不動産投資用の元手をなかなか貯められないというサラリーマンも少なくないかと思います。そういった方が不動産投資のための準備資金を確保する際におすすめです」

 さらにそのほかの住宅ローンでも、ルールに則りながら不動産投資に活用できる可能性があるとふんどし王子氏は明かす。

「住宅ローンは年間合計返済額が年収の35%以内に収まれば、複数借りることもできますから、別の金融機関で2つ目のローンを組んで一部資金を不動産投資に使う作戦も考えられます。このように会社員には融資という最大の強みがあるわけですから、十分に活用し、物件を見る目さえ養うことができればうまくいくはず。私は常々『もっとみんな不動産投資をやればいいのに』と思っています」

 知識を身につけて行動に移せば、サラリーマンが金銭的自由を手にすることも決して不可能ではない。

【ふんどし王子氏】

不動産投資家。’85年、富山県生まれ。近著に『100万円以下の資金で夢ツカモウ!「家賃収入」でセミリタイアして「世界1周」旅行に行く方法!』がある

取材/編集部 文/小林義崇

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