激安「借地権付き物件」で一石二鳥の不動産投資。その手法と注意点

激安「借地権付き物件」で一石二鳥の不動産投資。その手法と注意点

河田氏が品川区内に所有する物件の建て替え前。武蔵小山駅と戸越銀座駅から徒歩10分圏内の好立地にあり、’15年6月に建て替えした物件には翌月に21uのワンルーム9室がすべて埋まり、現在まで満室経営を継続

 物件価格の高騰に加え、金融機関による融資の引き締め……。不動産投資に対する向かい風が強くなった昨今にあっても、運用益と売却益の両取りを狙えるというその手法の正体とは?

◆激安[借地権付き物件]超入門

通常の半額程度で購入可。圧倒的利回りと売却益が狙える!

「多くの人が敬遠しがちな『借地権付き物件』なら、所有権購入と比較すると半額程度で買えることもあります」と明かすのは外資系保険会社勤務の傍ら不動産投資を始め、現在は資産7億円を超える大家となった河田康則氏。

「『借地権』とは、他人が所有している土地に建物を建てる、または所有することを目的に借りる際に生じる権利です。借地権を取得すると、『底地権』を持つ地主に地代を払う必要がありますが、その土地に立つ物件から賃料収入を得ることができます。借地権付き物件を買う最大のメリットは、不動産の取得費用を安く抑えられる点。たとえば、所有権を買えば5000万円の不動産でも、借地権ならば2000万〜3000万円ほどで取得できるケースもあります」

 借地権付き物件であっても得られる賃料自体に影響はないため、地代を支払っても十分なリターンが見込めるという。

「借地権を取得しても登記費用はかかりませんし、固定資産税などの税負担もない。私が手がけた例ですと、借地権を約4500万円で取得し、アパートの建築費約6000万円、そのほか解体費など約500万円をかけた品川区の物件から、毎月30万円弱の収入を得ています。ローン返済など諸費用を差し引いたあとのキャッシュフローで利回りは9%台です」

 借地権を取得した土地を更地にして新築を建てた河田氏のような例だけでなく、より少ない元手で借地権付きの物件に投資する方法もある。「借地権付きの物件の流通は地域によっても大きな差があります」と語るのは東京の西部を中心とした地域で不動産事業を手がけるTGホームの野田晴夫氏。

「借地権付き物件の地主には実はお寺さんなど宗教法人が少なくないので、宗教法人が多くの土地を所有している一帯では借地権付き物件が数多く出回ります。たとえば、東京の西部には借地権付きで売買されている区分マンションがとても多い。そういった借地権付き区分物件でしたら、1000万円以下で売られていることもあります。20〜30年といった期限があったり、建物の見栄えがよくないことも多いですが、’92年以前の旧法借地権が適用される物件は借地権者の権利が強く、金銭的なうまみのある取引ができます」

◆融資の引きにくさには事前の対策が不可欠

 魅力的なメリットが期待できる借地権付き物件への投資だが、「安く買えるという利点がある一方で、融資の引きにくさなど大きなデメリットの存在も忘れてはいけません」と前出の河田氏は注意を促す。

「金融機関によっては、借地権を担保として評価しないところや、トラブルの可能性が高い案件として融資を躊躇するところも珍しくありません。融資を受けて借地権を取得したいのであれば、借地権の扱いに慣れている金融機関や担当者を地道に探していくしかない。あとは不動産コミュニティで紹介してもらえることもあります」

 また、購入前には現在の入居者の状況を確認する必要もある。

「更地にして建て替えることになれば、その物件に住んでいる人たちの引っ越し費用などを負担しなければなりません。特に留意すべきは店舗で、住居目的に比べて、商業利用しているテナントの立ち退きに際しての補償金は桁違いに高額。事前に入居者の状況や意向は必ず把握しておくべきです」

 加えて、借地権付き物件ならではの留意すべき点もある。

「購入を決める前に、その土地の地主さんについて必ず知っておく必要があります。取得後も、建て替えや売却の際には地主の承諾を得なくてはなりません。そのため地主が個人なのか法人なのか、どういうポリシーで土地を所有しているのかを知っておかないと大きなリスクを抱えてしまいます。購入前の挨拶や交渉の段階で地主さんとうまく関係性が築けないと感じた場合は、取引を踏みとどまったほうがいいかもしれません」

◆将来的には売却益も期待することができる

 そして、不動産投資において物件購入とともに大切なのが、将来的な売却を見据えた出口戦略だ。借地権付き物件の場合、どういったシナリオが想定されるのか。河田氏は次のように解説する。

「売却を考える場合は、地主から底地権を買い取り、所有権として物件を売却できれば理想的。借地権と底地権を一緒に売ることで、バラバラに売るよりも高い利益を得ることができます」

 たとえば所有権なら1億円相当の土地の借地権を6000万円で買い、その数年後、底地権を2000万円で買うことができれば、結果的に1億円の土地が8000万円で入手できるため、大きな売却益を望めるというわけだ。

「もちろん、地価の状況によっては借地権を単独で売って利益を得られる可能性もありますが、底地権と一緒にすることで、より大きなキャピタルゲインを狙うことができます。底地権は現金化することで相続の際の税金を圧縮できる可能性があるため、そのことを丁寧に説明すれば、売却に応じてもらえるかもしれません。出口戦略を入念に考えることも、借地権付き物件に投資をする醍醐味です」

 通常の不動産投資とは異なるメリットとデメリットを併せ持つ借地権付き物件への投資。今後、その市場がより活発化する可能性は高いとの見方もある。

「競売物件や任意売却物件など、かつては不動産のプロ以外は手を出そうとしなかった“ワケあり物件”に、ネットなどで情報を集めやすくなった昨今では個人投資家の方も多く参入してきています。借地権付き物件も同様で、驚くほど安い仕入れ値で物件を入手し、家賃収入を得ることができる可能性があるため、今後はそのメリットにひかれ、購入を新たに検討する投資家は一層増えていくことになるかもしれません」(野田氏)

 まだ多くの人が目をつけていない“金脈”だからこそ、今から着実に準備を進めておきたい。

◆<借地権付き物件のメリット>

●購入価格が安くなる

 所有権を購入するのに比べて大幅に安く買えるため、結果的に利回りも向上。地域によっては所有権の半額程度で手にできる

●税金が安く済む

 固定資産税や都市計画税は地主に課税されるため、借地人は払う必要がない。また、地主に払う地代は損金として処理できる

●高値売却できる可能性も

 底地権も追って購入することができれば、借地権と底地権それぞれの購入価格を合算した金額以上で売却できる可能性が高まる

◆<借地権付き物件のデメリット>

●融資がつきにくい

 借地権のみの保有では担保評価が低いため、金融機関の融資がつきにくい。融資の審査を受ける際にも地主の同意が必要となる

●売却には許可と承諾料が必要

 借地権の売却を行うためには地主の許可が必要となるうえに、売却価格の1割程度を「承諾料」として地主に払う慣習がある

●現金化に時間がかかる

 流動性が低く、手続きが煩雑となることもあるため、急な現金化が困難。借地権を売り急ぐと買い叩かれる危険性もある

【河田康則氏】

不動産投資家。元外資系保険会社支社長で、保険や銀行業務に精通した相続コンサルとしても活躍。『「不動産投資」知識ゼロから儲ける1年生の教科書』など

【野田晴夫氏】

TGホーム代表取締役。不動産販売会社を経て、’14年にTGホームを設立。不動産の買い取り、売買仲介、管理を担い、借地権付き物件や再建築不可物件も数多く取り扱う

取材・文/小林義崇

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