40年間も成長管理した「理想のまち」…全住宅が駅徒歩10分、保育所から老人ホームまで

40年間も成長管理した「理想のまち」…全住宅が駅徒歩10分、保育所から老人ホームまで

「ユーカリが丘 HP」より

 人口減少に伴い、各地でまちの「スポンジ化」が進行している。スポンジ化とは、まちの内部において、小さな穴が開くように空き家や空き地が点在していく現象である。日本では高度成長期以降、人口増加に対応するため、ニュータウンをはじめ新たなまちが次々と造成された。しかしこうしたまちは、一定の年月がたつと一気に高齢化し、スポンジ化が進行するのが避けられない。

 人口増加に対応するため当時は必要だったとはいえ、今になって考えれば、一気に開発して一気に住民を入れるというのは、まちづくりとしては、まずいやり方だったといえる。こうしたまちづくりは、まちを造成する開発業者の側からいえば、分譲したら終わりで、その後は関与しない「分譲撤退型」であった。

 これに対し、株式会社山万が開発した佐倉市ユーカリが丘は、持続的なまちづくりに取り組んでいる事例として以前から知られているが、スポンジ化を招かないまちづくりとして、今、改めて注目すべきと考えられる。ユーカリが丘は分譲撤退型ではなく、長期的にまちを成長させ、新陳代謝を図っていく「成長管理型」のコンセプトに基づいて開発されてきた。

●少しずつ開発していくという考え方

 山万は現在はデベロッパーであるが、もともとは繊維問屋で、担保でとった横須賀の土地を開発したことを契機にデベロッパーに移行した。山万が手がけた最初のまちづくり事業である「湘南ハイランド」は、分譲撤退型の開発にとどまり、本当のまちづくりをやり切れなかったとの思いが募った。繊維業界では、得意先とはとことん付き合うのが当たり前であるが、造成して売るだけでは理想のまちづくりはできないと感じた。

 ユーカリが丘は、1971年から土地買収に着手した。まずは、テニスのラケット状に山万ユーカリが丘線という新交通システムを整備した。まだ誰も住んでいない段階での鉄道の敷設は、成長管理していくための先行投資と位置づけられた。

 ユーカリが丘線は6駅を14分ほどで結んでおり、その外側を順番に開発していった。ユーカリが丘駅周辺に超高層マンションや商業施設を集積させ、そのほかの駅周辺には中高層マンションや利便施設を配置した。すべての駅から徒歩10分の範囲で住宅地を平面開発した。住宅地には高い建物や大きな商業施設はつくらず、緑豊かな閑静な住宅地を形成した。

 第1期開発の事業許可は77年、第2期は87年、その後、2002年、08年に許可を得て4回に分けて開発が行われた。一斉に分譲して、その後、急速にまちが衰退していくことを避けるため、年間200戸の定量分譲とすることとした(タワーマンション分譲の場合は300戸近くの場合もあった)。

●住民の新陳代謝を促す仕組み

 90年代からは少子高齢化を見据えたさまざまな仕掛けを構想し、子育て支援として認可保育園、認可外保育所、学童保育所などを設けた。高齢者施設としては、98年に特別養護老人ホームを誘致、05年には独自に社会福祉法人を設立し、07年に認知症グループホームの真ん中部分に学童保育を配置する幼老一体型の施設をつくった。有料老人ホームも運営し、「ゆりかごから墓場まで」対応する態勢を整えた。

 住民の循環、新陳代謝を積極的に促すための仕掛けとしては、05年に「ハッピーサークルシステム」という仕組みを設けた。これは、ユーカリが丘のなかで住み替えてもらうシステムで、例えば、高齢者が戸建てからマンションや高齢者向け施設に移る際、査定額の100%で買い取り、買い取った物件はリフォームして新築価格の7割で再販売するというものである。最近では、年間200戸の販売のうち、3割近くはハッピーサークルシステムを使って、ユーカリが丘で転居するようになっている。

 これにより、ユーカリが丘の新築には手は届かないが、中古のリノベーション物件を購入して若い世代が入ってくるというサイクルも出てきた。今後、10〜20年のうちにすべての開発を終えるのをにらみ、リフォームや買い取りなどのストックビジネスに軸足を移していく考えである。

 このようにユーカリが丘では、まちの成長管理を行い、住民の新陳代謝や建物の再利用を進めていくことでまちを持続させ、事業もまた永続させていくという理念を実践してきた。ユーカリが丘は計画245 ha、8,400戸、人口3万人でスタートし、現在は7,300世帯、1万8000人ほどのまちに成長している。

●まちの再生への応用

 ユーカリが丘の場合、当初から成長管理の考え方に基づいて開発したが、途中からこの仕組みを取り入れることも可能である。たとえば、電鉄会社のなかには、東急電鉄のように、駅近にシニア層を受け入れるマンションを造り、空いた戸建て持ち家をリノベーションして若年層に回す試みを行ったところもある。電鉄会社にとっては、沿線住民の新陳代謝を図らなければ、空き家増加で地域の価値が損われるばかりか、鉄道に乗る人も減り、事業継続が困難になっていくと考えられるからである。

 自治体もこの考え方を、まちを小さくたたむコンパクトシティ政策とリンクさせていけば、取り入れることが可能である。現在、多くの自治体では、高度成長期以降、広げすぎた市街地を縮減する必要に迫られている。インフラや公共施設の更新は、広げ過ぎた市街地全域で行うことは財政的に困難である。

 また、車を使わなければ暮らせないまちは、高齢者にとって不便である。市街地をコンパクト化して再開発する過程で、高齢者向け住宅を造るなどして高齢者の転居を促し、空いた戸建て持ち家はリノベーションして、若年層が安く購入したり借りたりできるようにすれば、住民の新陳代謝を起こすことができる。

 まちを広げる一方だった時代は終わり、住民の新陳代謝を促し、まちを将来にわたって持続していく仕組みの構築が求められている。
(文=米山秀隆/富士通総研主席研究員)

【参考文献】
米山秀隆(2017)「人口減少下の地域の持続性─エリアマネジメントによる再生─」『富士通総研研究レポート 』No.438

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