「駅から徒歩5分以内のマンションがいい」という時代は終わった…コロナ時代の「家選び」はどう変わる?

「駅から徒歩5分以内のマンションがいい」という時代は終わった…コロナ時代の「家選び」はどう変わる?

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 不動産マーケットは安倍政権が始動した2013年以降、アベノミクスと呼ばれる経済政策などの恩恵を受けて上昇速度を速め、2020年の東京五輪に向けて最高潮となる予定だった。

 ところが20年初めから猛威を奮い始めた新型コロナウイルス感染症が、人々の移動や接触を止め、経済活動の多くにプレッシャーをかけ続けた結果、生活の基盤を構成する不動産にも甚大な影響を及ぼすことになった。

 本稿ではこうした状況をふまえ、21年の不動産マーケットがどのようなものになるかを予測してみよう。

■コロナ禍で大打撃を受けた宿泊業界

 コロナ禍の波を最初に被ったのは、ホテルや旅館などの宿泊業界だった。

 19年には年間で3188万人にも及んだ訪日外国人客(インバウンド)需要が消え去ったばかりでなく、国内旅行も出張もなくなったことから多くの宿泊施設が苦境に立たされた。

 政府によるGo?To?トラベルキャンペーンなどの支援策も、結果として一部の高級ホテルやリゾート、旅館が恩恵を受けただけで、大阪や京都などただでさえ供給過剰気味となっていたエリアを中心に、ホテルや旅館の倒産、廃業が相次いだ。

 21年は、この業界内の優勝劣敗がさらに進んでいくだろう。そもそもコロナ禍は一過性のものにすぎない。100年前に世界中で大流行したスペイン風邪の例を見るまでもなく、SARSやMERS、新型インフルエンザなども流行は1年を境にほぼ収まっていく。

 人々の移動したいという欲求がなくならない限り、宿泊の需要もあり続ける。したがってこの業界はあと半年の「我慢の季節」である。

 資本力の強いところは生き残り、一方で中小資本は淘汰されていく。大手資本のホテルや旅館からすれば、21年は市場が“整理”され、国内外の旅行やビジネス需要が戻る中、回復を模索する年になると言えそうだ。

 ただし気を付けなければならないのは一気に回復するのではない点だ。インバウンド需要が19年並みになるのは22年から23年頃になる。また国内外のビジネス需要の一部はZoomなどの会議ツールで済ませる動きも顕著になる。ビジネスホテルにとっては厳しい時代がしばらく続きそうだ。

■商業施設に迫る「スタイル」の変化

 商業施設に関しては、都心に集中していた飲食店や物販店が分散する動きが顕著になりそうだ。

 コロナ禍が終息したあとにも、テレワークの普及によって都心部の昼間人口はコロナ前には戻らないと見込まれる。都心部の接待を伴うような飲食店や百貨店、アパレルなどの物販店にとっては引き続き厳しい年となるだろう。

 多くの商業店舗は人が居るところに拠点を移すようになると考えられ、郊外衛星都市に移転する動きは加速することが予想される。

 人々の飲食の形態も変わり、社内の飲み会や接待中心から、住んでいる家に近い衛星都市などで、家族や近隣の友人、知人などと食事を楽しむようなスタイルに変わってくるだろう。

 また、簡単に店舗を移せない百貨店は、戦略の転換が迫られる。つまりこれまでのような万人向けの“百貨”を扱うのをやめ、富裕層のみに的を絞り、密にならない少人数の空間での徹底した提案コンサルティング型営業に切り替わるだろう。

 いっぽうで日常品の商取引はほとんどがEC(電子商取引)によって行われるようになり、生鮮食料品の購入もネットスーパー中心に変わるだろう。

■終息しても変化は避けられない

 実は21年以降にコロナ禍の影響を大きく受けると思われるのがオフィスマーケットである。

 今は宿泊や商業施設の苦境ばかりに目が向けられているが、オフィスマーケットに対する影響が最も深刻と思われる。というのも今回のコロナ禍は人々の、「通勤」という基本的な生活様式に根本的な変化をもたらしたからだ。

 コロナ禍は一過性のものであっても、働き方の一部にテレワークがしっかりと根付いたことがオフィスマーケットに及ぼす影響は甚大だ。すでに多くの企業で「部署ごとにテレワークにする」「社員をシフト制にする」「オフィスを分散する」などオフィスの縮小や分散、撤廃の動きが出ている。

 今のところ大きな影響はないという説もあるが、実は大型ビルのテナントの多くが3年から5年といった比較的長期の、期間を定めた賃貸借契約を締結している関係上、期限までは簡単に解約できない仕組みになっている。

 また、オフィスの縮小や撤廃を発表する会社が、IT系や情報通信系に多いことにも注意を要する。こうした成長業種ほどこれまではオフィスニーズが強かったからだ。

 つまり、ビルオーナーにとってはこれから大型のテナントが契約期限を迎えるたびに、だらだらと解約、縮小されてしまうということだ。

■働き方が変われば住宅のあり方も変わる

 オフィスも飲食店などと同様に人々が暮らす場所の近くに移転することが求められるようになる。郊外衛星都市で働く人のためのシェアオフィスやコワーキング施設が設けられるようになるだろう。

 人々の働き方が変わることは、住宅のあり方にも大きな影響を及ぼすことになる。

 これまでは、会社のある都心部まで何分でアクセスできるかが家選びの際の重要な条件だった。マンションが駅から徒歩5分以内だとか3分以内がベストなどと言っていたのは、いわば「会社ファースト」の家選びと言えた。

 しかし、会社に通うのが週1回、あるいは月3回などといった勤務形態になれば、人々の家選びの選択肢は飛躍的に広がってくる。人々は会社ファーストだった基準を「生活ファースト」に変え、自分が住む家やエリアを自らの趣味嗜好で選ぶようになるはずだ。二拠点居住や多拠点居住の考え方も急速に広まってくるだろう。

 21年はこうした意味で、これまで「あたりまえ」だと思っていたオフィスや住宅に対する観念に革命的な変化が起こる年になるはずだ。それは決して憂うことではなく、日本人がもっとゆとりをもって人生を楽しむ新しい時代の幕開けと考えてよいのである。

(牧野 知弘/文春ムック 文藝春秋オピニオン 2021年の論点100)

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