マンション購入時に知らなかった近隣の工事…騒音被害で損害賠償できる?

マンション購入時に知らなかった近隣の工事…騒音被害で損害賠償できる?

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*画像はイメージです:https://pixta.jp/

マンションを購入する際、できればトラブルなく生活を迎えたいものですが、購入時に知らなかったことが原因で、楽しく迎えるはずの新居での生活が一変してしまうこともあります。

そこで、今回は、マンションの購入時には知らなかった近隣工事による騒音の問題に絞って、損害賠償請求の可否を検討してみます。

■騒音と損害賠償請求

損害賠償請求の相手として、まずは騒音を出している当事者、つまり、工事施工業者(あるいは依頼した施主)が考えられます。

この場面においては、工事による騒音が、一般人を基準として受任の限度を超えるか否かで判断します。

そして、受忍限度については、侵害行為の態様、侵害の程度、騒音との位置関係、防音措置が取られているか、あるいは、関係法令に違反しているかなどの事情を総合考慮して判断することになります。

例えば、建設工事に関しては、騒音規正法という法律が存在していて、騒音を伴う一定の『特定建設作業』(例えば、くい打ち作業など)についての騒音規制をしています。

騒音規制の内容は、「特定建設作業の場所の敷地の境界線において、85デジベルを超える大きさのものではないこと」などと定められています。

工事施工業者に対する損害賠償請求(主として慰謝料請求)が認められるか否かの判断に際しては、この騒音規正法に反しているかなどの視点で総合的に検討されることになるでしょう。

■マンションの売主に対する損害賠償請求の可否

その他の損害賠償請求の相手としては、マンションの売主を想定することもできます。

近隣工事による騒音被害が『瑕疵かし』(=欠陥)に該当するという主張(瑕疵担保責任)や、これを隠して売られたために損害を被ったという主張(不法行為責任)などが考えられますが、ここでは、瑕疵担保責任の追及に限定して検討してみます。

■瑕疵担保責任の追及

これまでに蓄積されてきた『瑕疵』に関する裁判例によれば、瑕疵とは、物理的な欠陥に限らず、近隣環境の瑕疵や心理的な瑕疵も含まれるとされています。

つまり、マンションそのもの(防音設備も含めて)には生活上何らの支障もないけれども、例えば、近隣に暴力団事務所が存在しているような場合(環境瑕疵)や過去にその物件で殺人事件があった場合(心理的瑕疵)などにも瑕疵に該当する場合があります。

近隣での建設工事による騒音についても、環境瑕疵に該当する可能性があります。ただし、騒音があるからといって直ちに瑕疵とはなりませんので、前出の受忍限度の考え方はここでも妥当すると思われます。

なお、近隣における建設工事は、半年や1年程度のものが大半だと思いますが、その長短は瑕疵かどうかの判断にも影響するとともに、損害の大小にも影響すると考えられます。

■何が賠償の対象となるか

さて、瑕疵担保責任が認められるとして、賠償の対象となる損害は二つ考えられます。

一つは、騒音の存在によりマンションの交換価値が下がっているとして、本来の交換価値との差額を賠償の対象(損害)とすることが考えられます。この場合には、交換価値の低下を客観的に証明しなければなりません。

ただし、近隣工事が半年ないし1年で終了し、その後は騒音が無くなるとすると、賠償の対象となる損害がどの範囲になるのかは非常に難しい問題を含みます。

もう一つは、騒音の存在により精神的な損害を被ったとして慰謝料請求をすることが考えられます。近隣工事による騒音が瑕疵と評価される場合には、通常生じる損害として賠償の対象となると考えられます。

■夜勤の人が昼間に眠れない損害は?

先に出てきた騒音規制は、睡眠を想定して夜間の騒音を規制しています。そのため、夜勤を日常としている方は、睡眠時間となるはずの昼間に工事が実施されるという非常に辛い立場に置かれます。

さすがに、昼間も工事ができないとなると、何も建設できなくなりますから、上記規制時間帯はやむを得ないと思われますが、夜勤の方が昼間の工事により睡眠障害等の影響を受ける場合には、損害の大小、つまり、賠償額の問題に集約されることになると考えられます。

■最後に

瑕疵担保責任を追及する場合には、善意・無過失であることが要求されます。つまり、瑕疵を認識し、あるいは、認識することが容易であった場合には瑕疵担保責任を追及することができません。

そのため、購入前には、散歩がてら近隣の様子をチェックしておくべきといえそうです。

*著者:弁護士?河原ア友太(浦和法律事務所。2017年2月にマンション管理士に登録。ご相談に際しては、ご相談に見える方が、弁護士に何を期待しているのかを見定め、丁寧な事情聴取、解決方法の提案を心がけています)

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