あえて「都心の一戸建て」に住む選択とメリットを考えてみた

あえて「都心の一戸建て」に住む選択とメリットを考えてみた

意外にもランニングコストがかからない一戸建て住宅

 東京や大阪などの大都市で家を買うといえば、マンションの場合がほとんどだが、「都心で一戸建てを持つ選択肢も検討する余地がある」と指摘するのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。では、戸建てのメリットとは何か、改めて解説してもらった。

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 少し前まではマンションなのに一戸建てを意味する「家」という言葉を使うことに抵抗感があったが、今はほとんどなくなっている。東京や大阪では「家」にマンションも含まれるのだ。

 それだけマンションが主流になったということだが、一戸建てを買う選択肢がまったくなくなったわけではない。ただ、市場のボリュームはかなり小さい。首都圏住宅市場への供給量だけ見ていると、建売住宅の戸数は新築マンションの約1.3割である。しかも、郊外がほとんどだ。

 だが、ここではあえて書こう。都心で家を買うのなら戸建ても検討してみるべきだ。その理由を述べる前にまず、マンションと戸建ての違いをもう一度簡単におさらいしてみたい。

 言わずもがな、マンションとは集合住宅であり、一戸建ては単体の独立住宅である。この点での最も大きな違いは、一戸建ての場合はハード面ならオーナーの一存で何とでもなる。例えば、地震で大きな被害を受けた場合、取り壊して建て直すか修繕を施すかはオーナーの自由だ。

 しかし、マンションの場合は全区分所有者の5分の4の賛成がなければ取り壊すことはできない。修繕だけであれば管理組合の総会に集まった議決権の過半数で決められる。

 だが、ここで厄介なのは、集合住宅であるマンションの場合は何事も区分所有者を集めて議決するという手続きを経なければならないこと。地震で被害を受けて緊急に総会を開くときでも、臨時総会を開けるのは最短で1週間後だ。議案などを整える必要もあるので、実際は1か月以内に開ければかなり早いほうだろう。

 地震で被害受けなくても、たとえば「植え込みを取り払って自転車置き場にする」という議案があったとしても、全区分所有者の4分の3が賛成しなければいけない。その点、個人の一戸建てで庭に自転車を置くためには、何の手続きも必要ない。集合住宅は独立住宅に比べて、何かと手続きが煩雑なのである。

 また、ランニングコストも大きく違う。一戸建て住宅を維持するのにかかる費用は、基本的に固定資産税や都市計画税のみ。どこかが壊れれば修繕費が発生するが、新築時にきちんと施工されていれば30年でかかる費用は100万円に満たない場合も多い。駐車場のスペースがあれば、そこにマイカーを置く費用も発生しない。

 これに対して、マンションには税金の他に管理費や修繕積立金がかかる。駐車場を使えば月額使用料も発生する。現状、都心なら管理費と修繕積立金を合わせて平米単価400円程度。80平方メートルなら3.2万円。駐車場使用料は4万円。仮に月々7.2万円を30年払うと2592万円になる。少なくない額だ。

 もちろん、マンションのほうが戸建てよりも優れた点はいくつもある。まず、何よりも頑丈である。少々の地震では倒壊する危険性はないとされる。また、台風で屋根を飛ばされる心配もない。

 次に、断熱性や遮音性が高い。確かに、マンションは暖かい。住戸の向きにもよるが冷房も効きやすい。家電量販店にいくと、戸建なら6畳に適したエアコン製品はマンションなら8畳くらいで使えると表示されている。

 遮音性については、外部からの騒音については木造の戸建てよりも鉄筋コンクリートのマンションのほうが如実に優れている。しかし住戸間の壁がコンクリートの入った湿式ではなく、石膏ボードを使った乾式なら、隣戸の生活音が聞こえてしまったりする。

 清掃や管理もマンションのほうがラクだろう。共用部分は基本的に管理人さんたちが清掃してくれるし、マンションは基本24時間のゴミ出しが可能だ。戸建ての場合は寒い冬でも朝早くに起きて、指定のゴミ収集場所まで運ばなければいけない。その他、共用部分の植栽の管理とか自転車置き場の整理も管理人さんの仕事。住民は一切やらなくて良い場合がほとんどだ。

 そして、最も大事なことは耐用年数。鉄筋コンクリートのマンションはメンテナンスさえしっかりしていれば100年くらい使えそうだ。しかし木造の一戸建ては50年もすればかなり老朽化している。100年は無理だろう。

 このように「住む」という機能だけで考えればマンションのほうが優れているが、コストがかかって、様々な手続きが面倒くさいのは事実。

 結局、マンションか戸建てかという議論は基本的に神学論争である。要はそれぞれの個人が「どちらに住みたいか」というだけの話である。ただし、どちらにコストがかかるかという面だけなら結論は出せる。

 従来、戸建てはマンションよりも価格が高かった。昭和の時代は「戸建ては高くて買えないからマンション」という流れが普通だったのだ。だから「ちょっと通勤時間は長くなってでも郊外の庭付き一戸建て」という選択をする人々がいた。主に団塊の世代以上の人が家を買っていた時代の話だ。

 ところが、最近はむしろ一戸建てのほうが安かったりする。それも都心エリアでそういう現象が起きている。少し調べれば誰でも分かる。不動産サイトなどで都心の新築一戸建てを探してみればいい。

 例えば、文京区内であれば新築マンションの販売価格は坪単価にして400万円台の前半あたりが相場観になっている。ところが、文京区内で販売されている新築一戸建てで、延べ床面積から坪単価を計算すると約300万円台の前半が相場だ。床面積だけで考えれば、マンションよりも1坪あたり約100万円も安いことになる。

 これは文京区だけではなく、都心の全域でみられる現象だ。ただし、冒頭で書いたように新築一戸建ての販売戸数は非常に少ない。また1物件ずつ確認したわけではないが、日当たりなどの条件もさほどよろしくないと推測できる物件もある。中にはビルの谷間のような立地もあるだろう。

 しかし、販売価格やランニングコストは安い。こういう平凡な事実はあまり知られていないので、マイホーム購入を考えている人は、最初からマンションと決めつけずに一戸建ての選択肢も検討してみてはどうか。

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