建ぺい率とは?容積率とは?調べ方・計算方法・制限や緩和も解説

「建ぺい率(建蔽率)・容積率 はそれぞれ40%・100%です」土地の購入を考えて、不動産屋に話を聞いてみたところ、いきなりそんなことを言われて戸惑ってしまったという方もいるでしょう。

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しかし、土地や建築に詳しくない方にとっては、わからなくても当然のこと。

「建ぺい率・容積率とは一体何を意味しているの?」
「どんなところに気を付ければよい?」

ここでは初めて耳にするという方のために、建ぺい率・容積率の要点をわかりやすくまとめてみました。

また、

・建ぺい率や容積率の基礎からその計算方法
・規制を緩和させてお得に建築できるコツ
・他にも覚えておかなければならない建築時の規制

などの、具体的な知識についても幅広く解説していきます。
ぜひこの機会に、建ぺい率・容積率についてマスターしてくださいね。

不動産には建ぺい率・容積率など、難しい専門用語がつきもの。
でも、基本さえつかめば、建築について考えることが楽しくなるので、チャレンジしてね!



■建ぺい率(建蔽率)容積率とは?計算方法・調べ方を解説

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建ぺい率・容積率とは、一言でいえば、

「この土地については、このサイズまでの建物なら建築してもいいですよ」

という指標です。

もし、建ぺい率や容積率の上限が何も決められていなかったとしたら、どうなるでしょうか。
それだと、広大な平屋や高層の住宅など、みんなが好きなように建物を建て、都市計画や景観を無視した建物が乱立してしまうことになります。
建ぺい率や容積率には、そんな滅茶苦茶な街並みが作られないように規制する、とても大切な役割があるのです。

これから、建ぺい率や容積率についてもう少し詳しく見ていくとともに、その計算方法や調べ方についてもチェックしていきましょう。

■建ぺい率(建蔽率)とは?調べ方は?

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建ぺい率を正確に把握するためには、地図などをマーキングして、都市計画課にFAXで送信し、しっかり確認するという方法もよく取られています。

■▼建ぺい率の制限が緩和される!?

ちなみに、少し細かい知識になりますが、「防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限が緩和される」という特例的なルールもあります。

防火地域とは:
万一火災が起こっても被害をできるだけ軽く抑えられるよう、建築の素材や方法を制限した地域。

防火地域内にその基準をクリアした耐火建築物を建築する場合には、基本的に建ぺい率が10%緩和(プラス)されます。
加えて、角地に土地が2本の道路に接している場合には、さらに建ぺい率が10%緩和されることも。

(角地緩和の条件は敷地の外周の1/3以上道路に接している事や、角の角度が120度以下など自治体ごとに規定があります)

建ぺい率緩和の例


そして、もともと建ぺい率が80%である用途地域(後ほど説明します)で、この特例を当てはめた場合、なんと建ぺい率の制限がなくなります。
つまり、「計算上、土地の100%をフルに使って建築してもよい」ということになるのです!

(民法第234条で外壁は隣地境界線から50cm離さないといけない規定があり、外壁を境界線ギリギリにして建てるには隣地の同意が必要となります)

■建ぺい率の計算方法

建ぺい率の計算方法はいたってシンプルなものです。

建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100

ただ、ひとつ注意しなければならないのが、建築面積の考え方です。
建ぺい率の計算に使う建築面積は、真上から建物を見下ろした時の広さ(※)なのです。
「水平投影面積」といいます。

つまり、1階部分と2階部分とで建築面積が違う場合、広い方の面積を採用して建ぺい率を計算することになります。

■容積率とは?調べ方は?

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容積率とは、

「敷地の面積と、建物の延べ床面積(全フロアの合計面積)の割合」

のことです。

建ぺい率と同じく、容積率についても行政による制限がありますから、「建築面積を抑えて、代わりに建物の背を高くしてしまえばいい!」という理屈は、残念ながら通りません。

しかし、なぜ容積率についても制限されてしまうのでしょうか。
それは、だいたい同じ広さに区画された分譲地(2階建ての住宅ばかりが建っているところ)を考えてみると明らかです。
そんなところに、急に10階建ての住宅が建築されたとしたら、日当たりや風通しなど、近隣の住宅の生活環境が害されてしまいますよね。

このように、

・道路などの公共施設とのバランスを保つ
・居住環境の保護

のために、都市計画で「指定容積率」が定められているのです。
建物を建てる際は、この容積率の制限を守って建築しなければなりません。

■容積率の計算方法

容積率の計算方法も、基本的には建ぺい率の計算に似ています。

容積率 = 延べ床面積(※) ÷ 敷地面積 × 100
※各階の床面積の総合計

ただし、容積率の場合には「前面道路制限」というルールがあるため、注意が必要です。

容積率の前面道路制限
敷地に面している道路の幅(幅員)が12m未満である場合、その幅員に定数(0.4など、地域による)をかけた数字の方が小さいならば、その数字が容積率の上限になる

少しわかりづらいので、具体的な例を出して考えてみましょう。

・容積率の上限が200%に指定されている土地
・土地は4mの道路に接していて、定数は0.4である

この土地の容積率についての計算は、

4m × 0.4 × 100 = 160%

となります。

つまり、「本来は容積率200%まで建築しても良いけれど、この土地に関しては160%に抑えなさい!」という規制に従わなければならないのです。

■「建ぺい率40%容積率80%の住宅」ってこんな感じ

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私たちが一般的に言う”住宅地”とは、極端に大きい建物などがなく、ある程度均等なサイズで家が建てられているところを指します。
実際に調べてみると、「建ぺい率40%・容積率80%」という風に上限が指定されていることが多いはず。

では、そんな一般的な住宅地について、もう少し具体的に考えてみましょう。
仮に、敷地の広さが100で、1階部分が40、2階部分が30の建物を建築するならば、下記の通り、建ぺい率・容積率の制限範囲となります。


しかし、ここでもし、20の3階部分を加えたら、どうでしょうか。
その容積率は、

(40 + 30 + 20)÷ 100 × 100 = 90%

となり、上限の80%をオーバーしてしまいます。
つまり、その建物は残念ながら違法建築となってしまうのです。

■建ぺい率と容積率は、用途地域制度によって制限あり

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建ぺい率…

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