賃貸に住むなら「新築のほうが割安」という隠れた常識

賃貸に住むなら「新築のほうが割安」という隠れた常識

通常、新築物件のほうが築古物件より家賃は高いと思われがちだ。しかし、新築なのに築1〜5年の物件と同じ賃料で借りられる「お得」な物件も世の中にたくさんある

 賃貸住宅の選び方にも損得がある。我々スタイルアクトは、通常、物件の貸し手側にコンサルティングをしているが、今回は借り手側の立場に立ってアドバイスをしよう。どんな物件を、いつ、いくらで借りると得なのか、それがわかるようにしたい。

■築年数が1年古くなると家賃は約1%下がる

 家賃は建物が古くなるに従って下がる。問題は下がり方だ。「20年経ったら半額」などとうそぶく人も見かけるが、賃料は意外と下がらない。1年経過するごとに1%弱低下するのがおおよその平均値だ。そうなると、10年で10%弱、50年経っても半分にはならない。賃料は築年よりも立地に影響される側面が大きいからだ。そもそも急速に賃料が下がるようでは、家主はローン返済に困ってしまう。通常、元本の減り方は借入額に対して2%ほどだし、これ以外にも設備の更新などで出費がかさむからだ。

 賃料が1%弱なのに対して、売買価格は毎年、通常2%の割合で下がっていく。ゆえに、築年が進んだ物件の利回りは上がっていくことになる。築10年で賃料は10%下がり、売買価格は20%下がるので、利回りは(100-10)/(100-20)=90/80=112.5%と上がるわけだ。

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